2019.05.23
管理会社の意識改革？！
こんにちは、マーブル石原です。
前回の更新より少し時間があいてしまい、長めのゴールデンウィークを頂いてしまいましたが、その間に弊社主催の夏のイベント
”小山の花火大会鑑賞会”に向けてBBQの予行練習をしておりました。花火大会に関する記事はこちら
よくあるガチガチの投資セミナーや、情報交換会とは違い、優雅に花火を鑑賞しながら、購入秘話や、業界の裏話といった成功談から、物件運営に関する苦労話まで、”生の声”が気軽に話し合える会となっております。詳細は後日改めてご案内いたしますので、今年も是非ご参加ください！
BBQばっかりしてないで、仕事をしろよという声が聞こえて来たので、ここから本題です。
競売物件の再生日記を連載しておりますが、今回は管理会社との付き合い方についてです。
多くのオーナー様は管理会社に物件の管理（賃料の集金や、入退去の手続き）を任せていると思います。
弊社も管理会社に保有物件の管理を任せており、過去にも何回かこの管理会社との付き合い方についての記事を書いて来ました。参考記事はこちら
基本的に管理会社の責任者と話をする事で、入居付けの時や、退去精算、現状回復工事についての問題は起きにくくなります。
これは日頃のコミュニケーションにより、管理会社の責任者が”オーナー側”に立ち、こちらの意図を理解しているからです。
ですが、”入居中の部屋からのクレーム”に関しては気を付けなければいけません。
多くの管理会社は、一つの物件につき、一人の担当。
というわけではなく、入居を斡旋した担当者がその部屋の担当になっていることが多いのです。
これは、担当者が辞めてしまった場合の引継ぎを簡略化する為に、部屋ごとに担当者を分けているのですが、この部屋ごとの担当者がオーナー側に立っておらず、入居者の言いなりになっている事が多いのです。
よくあるケースとして、”部屋の電気が切れてしまったので交換して欲しい”といった照明関係や、”キッチンの棚が外れてしまったので付けて欲しい”といった建具関係です。
写真はイメージです
こういった修繕については、入居者が自分で電球交換や、簡易補修を行うべき内容です。
責任者は理解していても、その他の社員には”オーナーの利益を考える”という意識は浸透していないことが多く、こういった内容の修繕依頼をしてくる担当がいるのも事実です。
実際にオーナーが負担すべき内容の工事かどうか、（少し考えたら分かると思いますが）しっかりと判断してから方向させるように管理会社にも伝え、意識改革をしなければなりません。
もちろん直すべき修繕が発生した場合は対応しなければなりませんので、まずは、管理会社の責任者に工事内容を判断させ、工事が必要であれば管理会社の指定業者にて工事を発注するというのがスムーズかと思います。
ここで安いからといって外部の業者にオーナーが直接依頼してしまうと、管理会社が動くメリットが無いため、へそを曲げてしまう事もあります。
管理会社に全て丸投げして、管理を任せてしまうのは危険ですが、退去後の現状回復工事以外の簡易修繕は依頼する。
といった具合に管理会社と上手く協力体制を築くことで、”オーナーの利益を考える管理会社”となっていくと思います。
競売物件再生日記でも書いていますが、管理会社に対して下手に出る必要はありませんが、優良物件として運営していくには管理会社の協力が必要です。
修繕関係についてご質問等ございましたらお気軽にご連絡ください。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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