2017.06.30

魔法の言葉

こんにちはマーブル石原です。

6月も半ばを過ぎ、そろそろ梅雨かなと思いきや、暑い日が続いており、行楽シーズンかと勘違いしてしまいすね。

 

さて、弊社は不動産売買仲介がメインですので、自社で仕入れた物件もほとんどの場合、地場の管理会社に管理を依頼しております。

これはスタッフ数が少ないという事もありますが、遠隔地の物件もある為、緊急対応が難しいという点も考慮し、委託しております。

管理会社を選定するにあたって確認しておくべきポイントはいくつかありますが、この緊急対応のレスポンスというのは入居者さんにとっては重要なポイントです。

緊急対応のレスポンスが悪いと、徐々に不安感がたまっていき、小さなトラブルでも、退去に繋がってしまいます。

他にも

・管理会社の持続性

長い管理経験をもっていたり、地域密着の管理をしている点

・空室対応力

空室率を意識して行動しているか、対策を提案できるか

なども重要な点だと考えます。

これらの基準が低い管理会社を選んでしまうと、退去が多くなり、それに伴った費用や、広告費を多めにかけて募集する必要も出てきてしまい、無駄なコストがかかってしまいます。

（転売業者が売りに出している物件で、管理会社指定という物も多いですが、業者によっては管理費が欲しいだけの業者や、下請けの管理会社に丸投げし、フィーを抜いている場合もありますので、注意して下さい。）

そしてもう一つ気を付けなければならない事は、担当者を信用しすぎないということです。

こういった管理条件引継ぎの場合、やる気のある担当でコミュニケーションを取り合い、空室対策の提案などが具体的に出てくる担当なら問題はありません。

ですが、変に調子のいい担当者や、空室が埋まらない事に対して、謝罪はしっかりとしてもらえるのですが、具体的な解決策は出てこない人のいい担当者の言うことを信じ、「真摯に対応しようとしてくれているから」、と改善策がでてこないまま、ズルズル管理を任せてしまい、結果ライバル物件との差別化も図れず賃料を下げるだけ下げて空室という事態にもなりかねません。

こういう”対応しているフリ”が上手い担当者も中にはいますので気をつけてください。

 

管理ミスが多いといっても今まで管理してくれていたし、他に近い管理会社もないので断れないという時に、管理会社に効果的な言葉が

「先日現地に行ったとき」

です。

遠隔地の物件の為、オーナーが見に来ない、チェックをしない、という管理会社の気の緩みからも管理状態が悪くなっていくのだと思います。

「先日現地に行った時、ゴミが落ちていたから片付けた」

「先日現地に行った時、近所の子供と話した」

など、担当者と話す時に「先日現地に行った時」と付け加えるだけで、このオーナーは遠方に住んでいるのにしっかりと現地確認しているということが伝わり、いい緊張感が生まれます。
（やましい気持ちがある人ほど、監視下に置かれた時はしっかり働いてくれます。）

実際には現地にそこまで行かなくても、この言葉を使うだけで、管理会社の対応は変わってきます。

噓はあんまりつきたくないという気持ちは石原にもありますが、「嘘も方便」という”ことわざ” もありますので、管理会社に対する魔法の言葉ということで、現在管理の対応が悪いと感じている方の一助になりましたら幸いです。

マーブル石原