コラムColumn

2024.03.03

戸別サブリースってなに？

こんにちは、マーブルの菅原です。

お客様のご要望に応えるために、物件を探していて、土台のりそうな立地、利回りの物件が出てきたので、資料請求をしたのですが、その資料の中に小文字で、「戸別サブリース中、管理と戸別サブリースは引き継ぐこと」との記載がありました。

 

怪しい予感しかしませんでしたが、怖いもの見たさ（blogのネタ欲しさ）で問い合わせをして、会話をして探ってみると、これはヤバい商品でした・・・

 

一般的なサブリースだと、入退去で発生する空室リスクがなくなる代わりに、現況の家賃から10%～20%割引された金額が保証家賃として毎月入金されるものになります。

そして、会社によっては、借地借家法の借主の権利を主張し、明渡しが不可能で一生チューチューと利益を吸われ続けるか？多額の手切れ金を払ってなんとかどいてもらうか？という苦渋の決断を迫られることとなるため、行儀正しい大手法人によるサブリース物件で解約実績があるもの以外は、その後の解除の手間を考えると触りたくなくなるのがサブリース物件です。

それでも清濁併せ吞んで買っていいという判断になるのは、相当割安なケースということになります。

当社でもサブリース解除で痛い目にあった（多額の金銭の支払いが発生した）ケースがいくつかあります。

 

今回問い合わせをした物件についていた「戸別サブリース」ですが、何をもってオーナーはこんなヤバい商品の契約をしたのだろうか？と感じてしまいました。

 

電話で聞き出した内容をまとめると

①  オーナー → 管理会社の子会社 → 賃借人 という流れで賃貸借契約が部屋ごとに別々に交わされている。（これが戸別の意味）

②  退去して空室になったとしても家賃保証はしない

③ 管理会社の子会社（契約書上の賃借人）で原状回復や賃貸の入居付けをスピーディーに行うからストレスフリーの運営をできる。

ただし、原状回復を超える工事、例えば故障や設備交換は当然オーナーに負担を請求する。

④ 借家権を主張し、オーナーチェンジ後もサブリースは外れないし、管理も手放さない。

 

上記の内容を聞いて、啞然としました。

②で思うんですけど、これ何のメリットがあるんですかね。。。

メリットが無さ過ぎて、何かメリットあるのか？ということを聞いた結果出てきたのが③の前半部分でした。。。

しっかりした管理会社ならメール数本のやり取りで原状回復の内容と次の募集家賃の決定までできるはずですので、全くメリットを見出せませんでした。。。

 

そして、これが解約できない限りどうやったって売れないよ、、、とも思ってしまいましたが、この物件のオーナーはそのヤバさに気づいているんですかね？

 

サブリースって単語はそれだけでNGなのですが、中小の会社のサブリースだとMyルール運用がやばくてこんな世界もあるんですね。。。

 

皆様の投資の一助となりますと幸いです。

 

菅原

 

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