コラムColumn

2025.01.18

年始なので市況予想をしてみた

こんにちは、マーブルの菅原です。

新年一発目の投稿です。

あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。

 

年があけて仕入れ案件が動き出し、少しずつ忙しくなってきました。

2025年の市況予想は？なんてミーハーにやってみますか！

 

① 都内のマンション

新築マンションは建築費の高騰で、下がる要素はないです。

タワマンは最低価格（低層階）が1億～になるはずです。

建物の原価で7,000万くらいしてしまうので、土地代と販管費と利益を取ったら1億以下で販売はできないのは明白です。

逆に、都内のいい立地のマンションの抽選当たっている人はおめでとうございます。

含み益があるはずです！

 

そして、年末エックス（旧ツイッター）でゼネコンじゃなくてサブコンの株を買え！と指南しているアカウントを見て、確かに！と思いました。

当社で保有している再開発マンションも、建築費の急激な高騰（主にサブコンが安価で受注を受けてくれないことが原因）を知っていたにも関わらず、サブコンの株を買うことができませんでした。

私は株の才能はゼロですね。。。

おとなしく不動産探します。。。

 

② 一棟収益レジ

相変わらず、個人投資家の方の買い意欲は相変わらず旺盛な気がしております。

ローンが付く物件であれば、いい値段で売れています。（これ、毎年のように言っていますが。。。）

特に、築浅の木造アパートは数年前よりも成約時の利回りが1%くらい下がっており、コロナ前は表面利回り8%強で売られていた物件が、現在は表面利回り7%強で売れています。

コロナ前に築浅物件を購入していて、長期譲渡になる方なんかは相場に乗って売却益を取るにはいいタイミングかもしれません。

一方で金利があがると、イールドギャップも縮小するため、売却可能金額が下がるという可能性もあります。

頭と尻尾はくれてやれの精神でご売却されてみてもいいかもしれません。

ご相談ください！

 

また、ファミリー物件については、家賃が少しずつ上がっているので、入居期間が長く家賃がこなれている物件については、賃料アップからの利回り改善というシナリオも描けそうです。

すでに物件を持っている方は、家賃を適切に上げていくことができれば、購入時より利回りがあがった状態で物件を保有することができるため、売却時に利益も出すことができるでしょう。

逆に、買うという目線では、割安なものに遭遇する可能性はそこまで高くないように思います。

 

投資家の皆様には、なんとかいい物件をご紹介できればいいのですが。。。

 

こんな感じで市況予想をしてみましたが、正解は1年後！