2022.04.02

割安な不動産を買う方法を教えます！②

こんにちは、マーブルの菅原です。

前回の記事の続きです。割安な物件を買う方法を教えます！という、買えない理由について書いた理由の記事の続きです。

前回の記事では、割安な物件があったとしても、業者に買われて再販されるということをお伝えさせていただきました。

http://marble-estate.com/blog/%e5%89%b2%e5%ae%89%e3%81%aa%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%82%92%e8%b2%b7%e3%81%86%e6%96%b9%e6%b3%95%e3%82%92%e6%95%99%e3%81%88%e3%81%be%e3%81%99%ef%bc%81/

再販される前に物件情報にアプローチしたら、割安な物件を買える可能性があるのではないか？とお考えの投資家の方もいらっしゃるかと思いますが、それは現実的には不可能です。

以下、不可能な理由について解説します。

 

理由② ライバルは何人いるか知ってますか？

 

まず、不動産の仕入れの営業マンが日本にどれだけいるか？ということについて考えてみましょう。

一体何人いるのか？については私もわかりませんが、簡単な推理をするだけで、どれだけの競合がいるか？ということについては、簡単な推理で理解できるでしょう。

 

なんか就活してた時にフェルミ推定がとかやった記憶もありますが、これ合ってますかね？

 

従業員が5人以下の小規模な不動産屋が多数を占める不動産屋ですが、なんとコンビニよりも多いのです。

全国のコンビニ店舗数が約5.5万店、一方不動産業者は127,215業者（令和2年度末）が全国にあります。

https://www.retio.or.jp/toukei/toukei.html （一般財団法人 不動産適正取引推進機構 より）

 

特に都心部には不動産業者も多く、当社が赤坂に本社を置いていた時代の話で恐縮ですが、全日港支部1,000社達成記念パーティーに参加したことがあります。

日本の小規模不動産業者は、全日か全宅のどちらかに所属しているので、港区だけで単純に2,000社程度の不動産屋があります。

その中で売買をやっている業者が半分だとしても、1,000社が売買を行っており、仕入れ担当者がいるとすると、港区だけで1,000人の仕入れ担当者がおり、日夜利益が出せる物件を探しているのです。

 

営業活動として、広告費が潤沢な大手業者は査定サイトやポータルサイトを使ったり、登記の変更を確認してお金のかかったDMを一斉送信したりして一般消費者からの情報を集め、地場の業者は地主さんと関係を作る中で、時間をかけて物件をまとめあげています。

区分マンションを扱う業者は、名簿を見てテレアポを死ぬほど回したり、深夜にポスティングをしたりして物件情報をかき集めています。

 

私自身も仕入れの営業担当者としては、大手業者の担当者や地場業者の1人社長にいかに名前を覚えてもらえるか？ということをで、定期的に業者周りをしたり、業者の集まりに参加したりして接触回数を増やして業界内に居続けるということで情報を獲得してるのです。

 

私もたまに飛び込みで地場の業者周りをしたりしていますが、相手にされないこともあったり、年下っぽいやつにお兄さんいくつ？頑張ってくださいって言われたりもしたりします。

悪いけどITと不動産とか言ってるあんたよりは稼いでるはずだよ

 

ほかにもいろいろと書いたらキリがありませんが、プレーヤーも増えたいま、物件情報が来るまでには、色々な人の手が加わり、売上になるかわからない数多の人の努力を経ているんです。

基本的には投資家の皆さんはポータルサイトで物件探しをされているかと思いますが、割安な案件が回ってこない理由についてもご理解いただけたかと思います。

 

この連載、次回が最終回の予定です。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

 

菅原

 

※無料コンサルティングについて※

弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。(事前にご予約いただいた方のみ・オンラインも可)

収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。