2020.10.10

優良業者の見分け方 その２

こんにちは、マーブルの菅原です。
今回の記事は前回の続きです。

大好評？だった前回の記事はこちら！

 

http://marble-estate.com/blog/%e5%84%aa%e8%89%af%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%ae%e8%a6%8b%e5%88%86%e3%81%91%e6%96%b9%e3%82%92%e6%95%99%e3%81%88%e3%81%be%e3%81%99-%ef%bd%9e-%e3%81%9d%e3%81%ae%ef%bc%91-%ef%bd%9e/

第2回はその不動産業者の収益物件に対する扱い方についてです。

収益物件を扱う会社と言っても、できる業務内容が会社のスタンスによって変わってきます。

投資家さんが物件を探している段階で、その会社についてどこまで情報を取れるかはわかりませんが、下記の２つの点を意識すると、会社の見方も変わるでしょう

 

a. 仲介、再販専門の会社

b. 自社保有している会社

 

意外に思えるかもしれませんが、仲介専門の会社と再販専門（1年以内の融資期間中に埋めて再販）の会社は同じaタイプのカテゴリー分けです。

両者は、自社で長期の運営をしない（新興の会社だと資金力でできない）という点で共通しております。

そして、a.b.の一番の大きな違いは物件の運営についてのノウハウがあるかどうか？という点です。

 

物件を購入するまでは、a.のタイプの業者かb.のタイプの業者か？なんて意識することもないでしょうし、物件を購入するまでは、どちらの業者から物件を買っても、流通のプロから商品を買ったということになるので、大差ないです。

 

ただ、収益物件投資は、長期のローンを組んで行う事業です。

そこで、問題となるのが、物件の運用中にトラブルが起きたケースです。

 

a.のタイプの業者は、投資家さん物件でトラブルが起きた際のアドバイスをできません。

そして、リ〇ブル、リ〇ウス、などの大手仲介もa.タイプの仲介専門の業者ということになりますので、大手で買ったから安心だ！とはならないような気がします。

 

管理会社を選ぶところから、投資家さん自ら動く必要がありますし、何か起きた際のアドバイスも、「管理会社と相談してください！」の一言で終わりになってしまいます。

 

では、売買だけでなく管理まで自社で請け負うという会社に任せれば安心か？というとこれもまた違う部分があります。

例えば物件がさいたま市にあり、管理会社の所在地が離れて東京の六本木にあるとします。トラブルに対して迅速に動けるでしょうか？

実態は、東京本社の会社が管理会社としてオーナーと管理費5%で契約、その東京の会社が管理料率の中抜きをし、地場の管理会社と管理費3%で契約をしているというケースが多いです！

そして、その2%の利ザヤのためにあてがわれるスタッフは何人いるのですかね・・・？まさか、1人や2人で全国の物件を管理しているなんてことは、、、

 

では、どのような業者と付き合えば運営面まで含めて間違いがないか？ということについては、もう懸命な読者様であればご理解いただけたことと思います。（そりゃ、何のためにこのblog書いてるのか？というところから察してくださいよ笑）

 

自社で保有しているbタイプの業者ということになります。

当社のblogをお読みいただいている読者の皆様には、自社保有物件での運営上の出来事をシェアさせていただいておりますが、当社で物件をご購入いただいたお客様には、色々と末永くアドバイスもさせていただいております。

 

面談の申込、お待ちしております。

 

以上、コマーシャルでした。

 

菅原

 

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