2024.04.13
アメリカ不動産は買うな
こんにちは、マーブルの菅原です。
今回はアメリカネタです。水原さんと大谷選手の通話記録もチェックしたというとてつもない国、アメリカです。
世界一の国、アメリカの不動産を持ちたいという気持ちはわからなくもないですが、結論から申し上げます。日本で収益物件を買いたいのであれば、アメリカ不動産を買わないでください。
高属性の投資家さんの中には、節税目的や資産の分散（ドル資産の保有）という目的でアメリカ不動産を日本の金融機関でローンを調達して購入されている方もいらっしゃいます。
購入の意図もわかりますし、これだけ日本円が世界的に安くなっている中では合理的な選択だとは思います。
そして何年か保有されている方は、含み益も出ている！という方も多いと思います。
ただ、日本で収益物件を購入するということに対しては大きくマイナスになります。
その理由は、日本で収益物件のローンを出す金融機関は、海外不動産の担保評価をすることができないからです。
そのため、借入だけは金融機関にしっかりと見られるものの、資産としての計上はなされず、バランスシートを大きく毀損することとなってしまいます。
また、海外の金融機関を利用して借入をしているケースでは、返済比率をはじくために、ローンの返済予定表の提出が求められるケースもあるかと思いますが、その資料も日本の銀行が求めるものと異なっているケースも多く、また、英文でもあるためよくわからないという相談を銀行員からされることもあります。。。
じゃあ、アメリカ不動産が欲しい場合は、現金で買ったらいいのではないか？という意見もあるかと思いますが、それもプラスになるとは言えません。
確かに現金で買えば、借入だけみられるということはありませんが、資産価値０として金融機関に見られてしまうものに、数千万現金を投入するということになってしまいます。
日本で収益物件を購入するうえでレバレッジを利かせるための金融機関へ提示する自己資金、並びに購入時の自己資金となる部分をアメリカ不動産の購入資金として使ってしまっているので、拡大が遅くなるというデメリットがあります。
アメリカ不動産を買った後だと、日本での収益物件の購入の幅がだいぶ狭まってしまうので、アメリカ不動産の購入の前に、一度相談に来てほしいというのが本音です。
もっとも、アメリカ不動産のようにお金をかけてマーケティングをしていないので、この声は届かないのかもしれませんが。。。
皆様の投資の一助となりますと幸いです。
菅原
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