2023.12.23

2023年の不動産業界を振り返る

こんにちは、マーブルの菅原です。

クリスマスだ！年末だ！ネタがない！ということで、安直に始めましたよ、振り返り企画！

テレビ時代は、夏を過ぎると番の企画だなんだっていう会議が始まって、特番でやってもやらなくても12月が近づくと振り返り企画をしていました。

別に、年表を縦にしようが横にしようがどっちでもよくないですか？

やたらでかいパネル使って振り返りたがりますよね、それで、やれ見せ方をどうするだとか、、、

 

思い出して、蕁麻疹がでてきました・・・

 

さて、ここからは、独断と偏見で、パッと思いついた2023年不動産ネタに対してコメントをする振り返り記事書いていきます。

 

2023年2月：不動産投資家の新築RCマンション建築の駆け込み寺 UBM倒産

年始の大きな事件と言ったら、まずこれを思い出しました。

都内で土地を買って、狭小のRC物件を作り、ADマシマシの高い家賃で入居付けして転売するという不動産バクチを行う個人投資家の駆け込み寺となっていたUBMという建築会社が倒産し、施工が止まってしまった現場が多数発生しました。

その投資（バクチ）、個人でリスクが取り切れるものだったのでしょうか？

当社も、以前は土地を購入し、プランを入れて木造のアパートを開発するという案件を年に2.3本程度やっておりましたが、直近では、建築コスト、土地価格の高騰もあり、開発案件は数字が合わないということで、ここ2年ほどは行っておりませんでした。

むしろ逆の動きとして、立ち退きして土地にして業者に卸すみたいな案件をやっていたりもしました。

 

そしてマンションネタ？をもう一つ！

2023年上期：東京23区新築分譲マンション1億越え

三田ガーデンヒルズ等の高級分譲マンションのリリースが相次いだこともあり、新築分譲マンションの平均価格が1億円を超えました！

高額物件が価格を押し上げた側面は当然あるものの、ディベロッパーの土地の仕入れ、建築コストともに上がり続け、ついに来るところまできてしまいました。。。

ペアローンを使ったパワーカップルの購入も、そろそろ厳しくなってきているように思えます。。。

 

そして、こんなニュースを見ると割安に思えるのが、晴海フラッグ！

SKY DUOの抽選に私も参加したものの、当たらず。。。

現金が地べたに落ちていたとも言われましたが、果たして？

 

当てると言えば、明日の有馬記念は当てたいと思います。

3着以内ならジャスティンパレスだと思いますが、頭を取るイメージはわかないのと、外枠に有力馬が多いことが難易度上げてますよね。。。

絶叫するために、タイトルホルダーとアイアンバローズの前に行く2頭の単勝は買います笑

 

2023年7月：日銀YCC運用柔軟化！

7月28日の日銀の金融政策決定会合で、イールドカーブコントロールの柔軟化が発表され、金利の上昇が避けられない状況になってきました。

このことが、不動産価格の上昇に冷や水を浴びせるか？と思われたのですが、今のところ大きなインパクトはないように思えますが、果たして。。。

ただ、一部投資家さん的には、影響も出始めております。

例えば、1棟目で利用することも多いある金融機関の長期金利連動のパッケージ商品では金利上昇が見られているようです。

 

2023年9月：逆ザヤサブリース違法判決

不動産投資業界の闇、ワンルームとサブリースの関係に対して、かなり大きな判決がでました。売却価格をあげるために、実際の入居家賃より高額なサブリースをする行為は違法で損害賠償命令が出るという裁判がありました。

これにとどまらず、不動産業者が転貸するために借主であるというサブリースという事業で、借主は社会的に守られるべき弱者なのか？という点や、借地借家法の問題点についても踏み込んでいっていただきたいですね！

 

2023年11月：オープンハウスグループ株価急落

狭小建売住宅で急速に事業を拡大していたオープンハウスグループの株価が11月に1週間ほどで1,000円程度下がりました！

建築価格・土地仕入れ価格ともに高騰していること、コロナ禍で好調だった販売実績は需要の先食いだったことなどが影響しているのでしょう。

オープンハウスグループに限らず、郊外の建売ビルダーはどこも業績が落ち込み始めているという話を聞くようになりました。前述した都心のマンションとは異なり、戸建て住宅はほぼ全てが実需での購入なので、転売益狙いのマネーが流れ込みにくいです。

また、都心を離れれば離れるほど、一般的に世帯収入は減るのでペアローンだとしても、ローンを組める上限は決まっており、割安感がないものは動きにくくなってきております。

 

私が投資した不動産銘柄でも、株価の値下がりが起きております。

G1馬ジュンライトボルトなど、冠名「ジュン」でおなじみの馬主でもある、河合純二さんが創業した草加の不動産業者、テレ玉の競馬中継と高校野球中継で誰もが一度は目にしたあのCMのリベレステ株式会社の株を、同社の出資法違反の事件直後に買っておりました。

ずっと含み益が出ていたのですが、年末に見事にその含み益も吹き飛びました。。。

 

余談：暗躍する大物不動産Youtuber

 

いやー、増えましたね～、不動産を扱うYoutuber！不動産某メンさんや逆転の〇〇さんとか。

私もたまに暇つぶしに見るのですが、新たに学ぶ内容というのは、私にとってはありません。

 

ただ、ある大物Youtuberの会社を辞めた社員の話を聞く機会がありまして、結局集客した先はそこいくのか・・・という感想しか持ってません。。。

ここについては、気になる方は、お会いしたらお話します。

 

今年も1年ありがとうございました。

来年もよろしくお願いします。

 

菅原