2017.11.08
競売不動産勉強中‼
こんにちは、マーブル石原です。
先日競売物件を入札しましたが、残念ながら落札できませんでした。
そこで、次回競売で不動産を取得する為にも、他社の動きや、現在の競売市場についてより調査が必要だと思い、勉強会に参加してきました。
皆様ご存知だとは思いますが、
そもそも競売不動産は、・債権者（お金を貸す人） ・債務者（お金を借りた人） ・国（裁判所） ・買受人のそれぞれがお互いに助け合って不動産を救済する手段です。
不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、少しでも高く買ってもらうように競売にかけて売却代金を債務の弁済に充てるという事です。
年々減少傾向にあるといっても平成28年度の競売件数は東京23区だけでも約800件を超えています。 先にもご紹介致しましたが、競売物件取得の代行サービス、競売物件専門の不動産会社も存在出来る位この市場が注目されているという事は当然ながら返済不能に陥る方が多いという事ですね。（某地銀＋中間省略専門の仲介業者のタッグにより収益物件を購入している方々の影響でしょうか。。。）
そして競売物件は消費者が手厚く保護される宅建業法は適応されず、民法・民事執行法が適用されますので、問題があった場合は全て「自己責任」という事で片付けられてしまいます。
下記画像を参照
また、裁判所は仲介という立場ではなく、不動産をお金に換える窓口役という事なので、プロではありません。そんな素人のような執行官が作成する資料、いわゆる三点セットに間違いがあることも。（ちなみに変更が多いと不買という事にもなりますが、何としてでも売りたいので、大体修正したものが締切後半にしれっと公開されます。）なので、三点セットの情報を鵜吞みにはしないでくださいね。。。
なお、執行官は不動産の評価をつけられないので、不動産の評価を出す作業は外注します。これは、民事執行法や3点セットに記載もありますが、プロの不動産鑑定士が物件を評価し、競売不動産の基準価格を決めています。
競売不動産を長いこと取り扱っている先輩業者に聞いた所、一部のベテラン鑑定士は基準価格の査定が格安になるらしくオイシイ物件が出てくるということも業者間では有名です。（一般的に経験の浅い新人鑑定士は、無難な基準価格を設定するので、その段階で選考から外してしまう業者もいるみたいです。）
いくら民事執行法という独自のルールで守られているからとはいえ、競売って少しいい加減なシステムだなぁと感じてしまいましたが、市場より安く不動産が購入出来る可能性があることも事実ですし、しっかりと自分で情報を集め、出口を考えられれば面白い市場だと思います。
今回の勉強会は競売不動産のリスク、注意事項の内容でしたが、次回はもう少し情報を集めて競売不動産のメリット、最近の業者の動きについての内容もお届けしたいと思います。
ちなみに競売不動産には事件番号というものが振られており、
事件番号・・・・平成29年（ケ）0000号
事件番号・・・・平成29年（ヌ）0000号
と二種類ございますが、この違いご存知ですか？
引っ張るような事ではございませんが、次回の記事でご説明させて頂きます。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
石原
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