2019.05.28
実録！？競売物件再生物語～3.5章 不良入居者をおいだせ！
こんにちは、マーブル石原です。
今回は連載しておりました、競売物件再生記の続きとなります。
不当な家賃（1.5万円～2万円）の入居者の生活実態が明らかになりましたが、弊社としてはこの部屋に対して”退去、もしくは家賃の値上げ”をしていかなければなりません。
とはいえ、石原の性格的に出来れば穏便に解決したいので、管理会社を通じて家賃交渉の通知を出して様子を見る事に。。。
待つこと一週間・・・
予想通りというべきか、何も連絡がありませんのでまたもや、〇金ウシ〇マくんモードに突入です。（ホントに楽をさせてくれない物件です）
まずは、ローラー作戦！
ということで管理会社と連携して現地で張り込みをし、入居者の帰り際に呼び止め、家賃の値上げについて説明をする事に。
（実際に張り込みって効果ありますね、悪いことして追いつめられる理由も分かりました）
何部屋かはこちらの意図を伝えることが出来ましたが、「経済的に賃料が上がるのは厳しい」という事でしたので、退去を促し合意する事が出来ました。
このまま順調に話が進むかと思った矢先、
「競売で購入したなら6ヶ月間は現行の家賃で住めるはずだ！！」
と大激怒する入居者Aが・・・
なるほど、一筋縄ではいかない模様です。
確かに今回の案件では、購入後も家賃をしっかりと払っていれば、法的な観点からみると追い出しや、家賃交渉は出来ないのですが、
一般の入居者がただでさえ分かりにくい競売について、専門的な知識を持っていることに驚いてしまいました。
その日の交渉は諦め、後日管理会社に他の入居者の契約更新手続きなどを行う際に、色々とヒアリングしてもらったことで、入居者Aが専門的な知識を持ち、断固拒否していた理由が分かりました。
そうです、”旧所有者が黒幕”でした。
自分が、日割り家賃の取り立てをした腹いせなのか、弁護士を通じて得た情報を自分が入居させた入居者に伝えて回っていたのです。
とはいえ、今回は状況（相手）が悪いです。
無理な値上げをしているわけではなく、周辺物件の賃料相場を調べ資料を作成し、他の部屋が賃料5万円～6万円で住んでいる事を考慮して値上げ賃料は4万に設定している事、
他の部屋から賃料格差の苦情が出ている旨を伝え、今回の値上げが妥当である事をそれは”丁寧”に説明。（威圧的な要素はないですよ・・・）
翌月に無事退去する方向で進みました。
ちなみに、家賃1.5万円で住んでいた部屋がこちら
広さは他の部屋と同じですが、間取りは変更してあり1LDK。この部屋を今後も1.5万円で貸し続けるのはどう見ても異常です。
今回の件から自分が得るべき教訓は
何事も段取り八分！データは嘘をつかない
他の部屋の賃料や、家賃相場について詳細の資料を並べた状態で家賃交渉の話をされたら、納得せざるを得ないですよね。
管理会社を味方に付ければ、こういった資料作成も行ってもらえますので、しっかりと”オーナーの利益”を考えることの出来る管理会社と付き合いましょう。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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