2020.02.09
化粧された利回り！新築アパートの詐欺的販売手法を暴く 前編
こんにちは、マーブルの菅原です。
あっという間に新年1か月が過ぎてしまいました。
そして、間もなくシーズン開幕です。
さて、一時ほど融資がジャブジャブではなくなっているので、物件をなかなか買えていないという方もいらっしゃるかとは思いますが、収益物件のマーケットの中で比較的融資が出やすい案件というのがまだまだあります。
それは、新築アパートです。
耐用年数を超えての長期融資の調達が難しいという現在の融資環境の中で、金融機関にもよりますが、新築の物件であれば、25年や30年の融資を組むことができるケースも多く、フルローンは難しいですが、1割程度の自己資金で買えるケースもあります。
そのため今でも、新築アパートを建てて、セミナー等で集客して販売する業者もいくつかあります。
面談させていただいたお客様から、現在検討中の物件についてメールや電話で相談を受けるケースもあるのですが、最近は新築アパートに関するものも増えていると感じます。
そのお客様はご自身で勉強と物件探しをされる中で、新築アパートを販売する業者のセミナーに参加し、物件も気に入ったのだが、気になることがあると相談をしてくれました。
その物件はいわゆる「O銀行案件」で、埼玉県内の16号内側エリアの新築木造AP。
自己資金を1割強入れて35年の融資を組み、1棟目を購入するオーナーさんであれば、O銀行で融資が出るように作られていました。
そして、物件を見に行くと、キレイで少しこだわりもあったりするため、欲しくなってしまうという案件です。
築古の木造アパートの案内をするときには、ご自身が住むわけではないので、、、という謎の営業トークをすることが多いのですが、
このような物件ですと最近のアパートはきれいで、ご自身で住むこともできるんじゃないですか？というような営業トークも可能！さらに、物件まで連れて行くことさえできればかなりの確率で成約するのではないでしょうか…？
ちなみに、このステージング効果が一番発揮されるのが投資用新築ワンルームマンションです！なんてたって設備は最新で、立地も抜群ですからね！
そのお客様も、モデルルームを案内され、物件のこだわりポイント等の説明を受け、物件の見学を済ませ、融資を進めていたのですが、当初の想定と異なる事業計画案が出てきたことで、相談の連絡をしてきてくれました。
そして、販売会社が作る事業計画書を見ると、、、
様々な理由をつけて諸費用を課金し、販売図面の利回りと、実際に投資家さんが払う利回りが大きく異なってくる販売会社の詐欺的手法が明らかになってきたのです。
長くなったのでその手法は次回のブログで！
プレシーズンマッチの観戦に出陣します！
ここまでだと、何も書いていないのではという声も聞こえそうですが、、、
皆様の投資の一助となりますと幸いです。
菅原
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