2022.04.16

割安な不動産を買う方法を教えます！③

こんにちは、マーブルの菅原です。

割安な物件を買う方法を教えます！という、タイトル詐欺で買えない理由について書いた理由の記事の3回目です。

①では、割安な物件があったとしても業者に買われて相場で引き直されてしまうこと、

②では、仕入れをするためのライバルが何人いるか？ということについて書かせていただきました。

前回の記事はこちらです。

http://marble-estate.com/blog/%e5%89%b2%e5%ae%89%e3%81%aa%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%82%92%e8%b2%b7%e3%81%86%e6%96%b9%e6%b3%95%e3%82%92%e6%95%99%e3%81%88%e3%81%be%e3%81%99%ef%bc%81%e2%91%a1/

そして、3回目となる今回は、流通についての目線から解説させていただきます。

（本当は今回で最後の予定でしたが、このパート、書いていたら長くなってしまったこと、そして次のネタがないため2回にします。。。）

 

理由③ 誰かの利益が乗らないと世の中に物は流通しない

これは不動産に限った話ではない、世の中の普遍の真理かと思いますが、あらゆるサービスを消費するうえで、このことを再度理解した方がいいでしょう。

 

投資家さんの中には、

「三為は利益が乗っているから駄目だ！」

「業者売主物件は利益が乗っているから駄目だ！」

という話を聞いたこともあるでしょう。

それは一面では真実であるものの、一面では正しくありません。

 

以前のス〇ガスキームと言われたものが全盛期だった時代は、間に業者が何社も入って、収益還元法での融資金額の上限を探り、そこまでの間で利ザヤを抜こうと、不当な価格のつり上げもあったのは事実です。

ただ、現在ではそのようなことは一棟物では不可能です。

なお、ワンルームマンションの価格は現在もこのように決まっています。。。電話等でのブツアゲはこの鞘をいかにつくるか？ということで安く買い、融資が出る金額いっぱいまでの鞘を取って押し込むように販売します。そして買った個人はほぼ儲かりません。。。

 

逆にプロ同士の売買の場合は、短期間登記を入れて保有することで税金を払ってコスト高になるくらいなら、三為・中間省略にしてその分値段さげられないか？という交渉をしたりもします。

慣れた投資家さんであれば、流通経路は気にしない方もいらっしゃるかと思います。

ちなみに、大手が間に入るとコンプラで三為不可とされたりもしますが、これって誰のためのコンプラ？なんのためのコンプラ？そもそもコンプラって何？って思ったりもしますが。。。

 

そして、投資家さんも含めた購入者が目にする物件のほぼすべてが融資が付く形で商品として整ったもので（e.g. 新築アパート、業者による再生案件、実需向けの業者リノベ済み区分マンション、建売住宅）、そこには間に介在する人間の数だけ利益が乗っています。

 

相場があるように思われる土地（更地）の取引だとしても、

その土地の値段は業者の仕入れコスト（大抵は建物がある）+商品化コスト（立ち退き、解体、測量、通行承諾 等）+利益

という形でマーケットにでてきており、土地を売る売主さんにしても自力できれいに商品化できない場合は、上記のマージンを引かれたうえでの金額で売却をすることになります。

現況で！なんて売ろうとしても、解体費、測量費は指値されますし、仲介業者もそこを引いた分の値付けをします。

 

しかしこのことは、野菜や果物を1個買うことと何も変わりありません。

農家さんの生産コスト、卸問屋さん等が介在する流通コスト、店頭で販売する小売店の利益が乗った上で、商品として売られているから野菜や果物も買えるわけで、「このいちごはスーパーの利益が4割程度乗っているから買わない！」なんていうことを言う人はいないはずですし、そんなことを言っても頭がおかしくなったのか？と思われるはずです。

そして、調理されたものを食べたいとしてレストランに行ったとしたら、そこには、料理人の人件費+レストランの家賃+利益が乗った状態で料理が提供されます。

 

不動産については、

“金額が大きいこと”、

“2つとして同じものがないこと”、

“業者とユーザーの間で情報の非対称性が大きいと言われていること”

が特殊なわけで、不動産だけがやたらと「利益が乗る＝悪」のように思われているのは納得できないんですよね。

定期的に出てくる仲介手数料問題なんかも、支払う側からすると高いのでしょうが、間に介在する人間がいる以上フィーがおちないと物は流通しないんですよね。。。

それは売買でも、賃貸でも同様だと思います。

 

そして、情報の非対称性でフィーを抜いている業界だと人材派遣業の方がえげつない抜き方をしてるような、、、なんて思ったりもします。皆さんも弱小不動産屋をいじめる前にもっと、人材派遣業にもケンカを売っていきましょう！

 

最後は少し脱線してしまいましたが、今回はここまでとさせていただきます。

本当の最終回（予定）となる次回は、投資家さんがどのようにして物件を見るべきか？という心構えについて書かせていただきます。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

 

菅原

 

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