2024.08.03
利上げが発表されました。
こんにちは、マーブルの菅原です。
ついに、日銀の利上げが発表されました。
ドル円の動きや日経平均株価の動きなどから、「終わりの始まりだ～！」という方もいらっしゃいますが、果たして本当にそうなのでしょうか？
という大上段から書き出してしまったものの、着地点をまだ見いだせておりません。。。
一般論でいうと、金利が上がると返済負担が増え、そのため物件価格の高騰が抑えられ、不動産価格は次第に下落するということになるでしょう。
特に、金利0.5%以下、ペアローンを前提にしていた都心のマンションなんかは物理的に買える人が減るということで、高値を追い続けることは難しくなる可能性があるように思えます。
一方で、新築マンションの建築単価が上がっているので、現在進行中のプロジェクトの販売価格を下げるというのは難しいというのがディベロッパーの抱えるジレンマでしょうか？
当社で保有する物件の中には、建て替え・再開発に向けてプロジェクトが動いているものもあるのですが、工事の見積もりを取ったところ、とんでもない金額が出てきて、、、という事態に頭を悩ませることになっているものもあります。
このことについては、blogで書けるようになったら書ける範囲で書かせていただきます。
そして、投資家の皆さんの興味がある、収益物件についてですが、金利って実はもうすでに上がっていたりもします。
事業性の融資は、短プラ連動だけでなく、TIBOR連動だったり、長期プライムレート連動だったりするので、紐づいているレートによっては、投資家さんのローンもステルスで契約時より0.2%程度上がっている方もいらっしゃるかもしれません。
具体的には、香川銀行や徳島大正銀行で扱いのある、四国総合信用が保証する住活ローンは、長期プライムレート連動のため、半年ごとに金利が上がっている可能性があります。
皆様も、一度、ご自身の借入が何のレートに紐づいているのか？を確認されてみてはいかがでしょうか？
金利があがっても、インフレになって、家賃があがるから問題ないのでは？という議論もあるのですが、家賃上昇は遅効性があります。
先日飛び込みで話をさせてもらった、推定70代の小岩の地場業者の社長によると、家賃が追いついてくるのに2年くらいかかるから、その間は歯を食いしばって返済する必要がある。
なんでも、4畳半の家賃が6,000円だったものが、2年で30,000円にまであがったんだ！だからとにかく2年分は返済できる原資を持て！とのことでした。
見切り発車で書き始めたblogですが、ぶっちゃけまだどこにどのような影響が出るのか？はわかっていません。
ただ、何かしらの転換点の可能性はあるので、頭と尻尾はくれてやれ！の精神で少し落ち着いて様子を伺うのも投資ではないでしょうか？
皆様の投資の一助となれば幸いです。
菅原
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