2020.08.08
初めての入札体験
こんにちは、マーブルの菅原です。
お盆になってようやく夏らしい日々になりました。
ただ、このコロナ禍でお盆も普段と違う過ごし方になってしまっている方も多いのではないでしょうか？
そんな新しい生活様式の中でも、安くていい案件を探す日々ですが、その中でこの度、初めて入札案件に参加してきました。
物件の所有者は、事業での失敗で、クビが回らなくなっており、借入先から担保権を実行され、弁護士が間に入っての債務整理中。
そもそもは、1社が専任で取り扱う案件だったのですが、弁護士と抵当権者が選定した業者以外にも、売主さんが色々な業者に話を持ち込んでしまったため、ルートを一本化し、確実に事を進めるために、弁護士が選定した業者経由で入札という形になりました。
そして、私の入札初体験の感想ですが、
変なプレッシャーで、非常に疲れました。。。（小学生並の感想をお許しください）
まず、入札に当たってですが、
①ファイナンスの手当（ローン特約がなく、決済期日もタイトなため）、
②仲介業者との連携、駆け引きの2点が非常に大事になります。
仲介業者からすると、自分たちのルートで高い金額の買付を引き出して1番札を取れない場合に、他者に案件を取られてしまうため、手数料が入らずただ働きになってしまいます。
そのため、どれだけ強い札をしっかりとした買主から引き出せるか？といったところが大事になるわけです。
そのため、入札案件の仲介会社とは、奇妙な共犯関係のような雰囲気になります。
そして、こういったクローズの案件を進めるためには、元付からみても、普段から知っていて、こまめにコンタクトを取っている業者であることが大事で、担当者と業者会でこまめに顔を合わせていたことが功を奏しました。
その元付業者の中で1番の札を無事にゲットすることができました。
さて、ここからが本番です。入札当日に話を戻します。
当日は、昼12時の改札に向けて、朝一で買付の原本を持参し、弁護士事務所へ挨拶。
その後、弁護士事務所に改札5分前に再度集合し、改札に向かいます。
弁護士事務所に入ると、、、
半〇レ風の青いセットアップのスーツの男たちが3人おりまして、、、
（あくまでも不動産屋だと思います）
一緒に行った仲介は小声で「え、反社じゃん。絶対何か企んでるよ。」って耳打ちしてきました。。。
皆さんも名前を聞いたことがあるはずの大手が連れてきた買主様なのに、そんな感じの人たちでした。
たぶん、大手じゃできないたぐいの仕事を依頼している先なのでしょう。
先方とは別室（隣の部屋）に案内されたのですが、隣の部屋の会話に耳を澄ませると
「入札で金額が漏れると困るので、お互いの金額は知りませんが、買付は封をして合計で2社から2つ持ってきました！」
なんて堂々と言っております。
え、取り纏めて持ってくるって入札要綱に書いてあったじゃん！と思いましたが、そんな話が通じるような相手でもないため、3社の元付が持ってきた4枚の買付を、立ち会った仲介A＆当社、仲介B＆反社C＆Dの前で、弁護士が改札するという不可思議な状況になりました。
改札の結果は！
無事、交渉権を獲得することができました。
（落札、決済まで完了したから記事にできているのですが）
埼玉の案件で地元の弁護士が相手だということで、半〇レ風の方もなんとかできると思っていたのでしょうか？
買付を2枚持ってきた理由を考察すると、1番札、2番札をゲットできた場合に、1番札を取った会社が交渉から降りて2番札の金額で話を進めることで、金額を下げて物件を購入し、転売時に利益を折半なんてことを考えていたのではないでしょうか？
それにしては、両者の金額に開きがありすぎたような気もしましたが、、、
わかりやすくするために下記、具体例です。
例：A社1億 B社 0.9億という形で入札し、A社が1番札、B社が2番札だった場合にA社が難癖をつけてドロップ。
そして、B社が0.9億で購入。
B社が1.2億で物件を転売することで利益が2,000万ではなく3,000万になり、浮いた1,000万分を仲介とA社に還元する。
それにしても、朝から非常に気疲れした体験でした。
改札後の進め方と流れを確認するために、ランチでもしながら打ち合わせしよう！と言って、仲介と3人でお店に入ったものの、誰も食事を口にしなかったのが、その証拠でしょう！
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
菅原
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