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2024.08.18

今年1件物件を買うために心がけること

こんにちは、マーブルの菅原です。

今回の記事はエントリークラスの投資家の方に読んでいただきたい記事です。

 

1年の中での動きを振り返った時、例年の流れでいくと、収益物件業界は、お盆明けから年末までというのは結構物件が動くタイミングです。

場合によっては来年3月の年度末までノンストップで！なんてこともあったりします。

 

物件が動く理由としては、まず一つ目は業者と金融機関の駆け込みです。

半期の締めが9月ということで目標の数値のために物件を売却するという業者の動きや、それに対してローン付けをするという金融機関の動きが活発となることがあげられます。

なんとか、9月末までにという動き、数字の見込が大事で、現在当社で仕入れを検討している案件の中に、金融機関の方から9末までにお願いしますと言われている案件もあります。

 

二つ目の理由が、地主系の売主さんがお盆で家族が集まった時に、資産整理として売却をという流れになることがあり、査定してもらおう！という動きがあります。逆に、売却で動いていたものの、お盆で家族の反対にあって止まるというケースもありますが。。。

 

お盆と年末年始の前に契約を急ごうとする業者が多いのはこのためです。契約してしまえば、解除するというのはハードルが高いですが、口約束程度だと梯子を外されてしまったり、金額が上がってしまうというケースもあったりします。

なので、契約を急かされるということで不信感を持つ方もいらっしゃるかもしれませんが、お盆前と年末年始だけは付き合った方がいいです。

 

いくらくらいになるか確認だけしておこうというくらいのライトな温度感のものから、実際に売却意欲の高いものまでまちまちではありますが、お盆明けからは査定依頼が増える時期で、実際に昨日、今日あたりからちらほら出てきております。

そして、事前に想定していたより高い金額の査定が出ると、急に話が進みだしたりします。

 

上記のような年内の物件購入戦線に加わるために、投資家の皆様には、機動的に融資付けに動ける状況を作っていただきたいです。

既に他の物件で打診していて、なんとなくいくらまでローン可能かわかっているという方は別ですが、事前に準備しておいてほしいことがあります。

それは、確定申告・源泉徴収・保有する物件やマイカーなどのローンの返済予定表・自身の金融資産をデータ化してすぐに金融機関にメールで送れるように整理しておくことです。

そして、いくらまでだったら自己資金の投入が可能か？というラインも決めておいていただきたいです。

 

また、青汁王子じゃないですが、先日の日銀ショックで金融資産が毀損していないか？ということを、バランスシートの観点から金融機関も気にしております。

流動資産を株式で運用している額が大きい方は、注意が必要です。

実際に、某地銀の担当者と会話をした際に、ローン申込時の金融資産とローン実行時の金融資産が大きく減っていると困るということも話題にあがりました。

ハイレバレッジで運用していた方が、ローン契約時の自己資金確認でローン否決なんてこともあるのかもしれません。

そしたら、ローン解約するしかないのでしょうが、売主サイドも仲介業者も大騒ぎになりそうです。

株価が下がるとこんなところにも影響が出てきます！