2024.09.28
この国はもうマンションが建たない？！
こんにちは、マーブルの菅原です。
今週木曜日に、ちょっと衝撃的なニュースが入ってきました。
中野サンプラザの再開発が、工事費が900億上振れすることで、事業計画が一時停止され、計画の見直しも含めて再検討が必要とのことです。
記事を読むと
事業計画が提案された時は総工費1,810億円だったものが、時期が後ろになればなるほど工事費が上昇し、
2022年12月には2,250億円
2023年11月には2,500億円
2024年1月には2,639億円
2024年9月には3,539億円
という金額の提示がなされ、最初の計画の倍まで事業費が膨れ上がったため、ストップがかかったようです。
なお、リンクは私の古巣のニュース記事張っておきます
https://news.yahoo.co.jp/articles/a07d2880fec6132f5204e24bfbcda07d2bd05ed2
どこも再開発系の事業は、事業費の高騰に苦戦しているようで、当社で保有する再開発マンションも、建て替えの決議は取れたものの、建築費の見積もりを取ったら想定の1.5倍超になり、事業継続に黄色信号がともり始めております。
説明会では、あなたたちはプロなんですよね？それでも、なんでこんなに建築費になったのを予測できなかったんだ！という声も飛んでいました。
これだけ工事費があがると、コストプッシュ型でマンション販売価格を上げるしかなく、浦和駅前の再開発、URAWA THE TOWERの販売価格も話題になっていました。
一番安い部屋で3LDKが1億、90㎡の4LDKは2億台という狂った金額で販売が開始され、三田ガーデンヒルズなんじゃないか？というツッコミも入ってました。
現状、コストが下がる理由が見えていないので、マンションは1億以上の販売価格で売れるエリア・立地以外は計画することも難しいのではないでしょうか？
億ションは高級品、なんて言葉は過去のもので、マンションは1億払わないと買えない！というものになってきています。
ただ、そのエリアに住む人のマンション購入の予算が急に倍になることもないですし、どのエリアまで背伸びをした販売価格でマンションを作るか？というのがディベロッパーの中で議論されているのではないでしょうか？
岐阜の駅前のタワマンが2000万で買える！みたいな話題も先週ネタになってましたが、今の建築費では岐阜にタワマンを建てることはできません。
地方部なんて、土地がただでも、建築費をカバーできないからマンションを建てることはできないでしょう。
そうすると、中古の価格も簡単には下がらないということになるでしょうが、もし価格が下がる局面がくるのであれば、
①ディベロッパーが在庫を大量に抱えてしまう
②マンションの供給がなくなり、ゼネコン、サブコン等が仕事がなくて干上がってしまい、ダンピングして受注を始める
という条件がそろわないと価格は下がらないと思うので、すぐに下がることはなく5年くらい遅行して金額が下がったらいいなあ！という感じでしょうか？
皆様の投資の一助となれば幸いです。
菅原
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