コラムColumn

2024.09.14

地場業者と相場感

こんにちは、マーブルの菅原です。

直近では千葉県某所にある当社の売りアパートの売却活動で千葉県内をふらふらしていることが多いのですが、そこで、物件最寄りの地場の不動産業者に物件を持っていくと、こんな反応に合うことが多いです。

 

「高いよ～！この利回りじゃ売れないよ～」という反応です。

 

まあ、こちらとしては安売りするつもりはないので、強気な価格設定なのは百も承知ですが、ローンがどのくらい超多雨できるか？という見立てもあってつけた価格で、全く根拠がない数字ではないので、そこまで言う必要ないだろ！と思い、言い返すこともありました。

 

ただ、ふと冷静になって確信しました。

この人たち、収益物件の売買が多くないから相場についてこれていない！

 

収益物件の価格は、基本的にはローンの出し手がいるかどうか？で決まります。

ローンが使えない商品は、現金で買う人への売却、もしくははぐれメタル的な出会いが必要となるので、売れるかどうかは金額云々ではないケースが多いです。

 

物件の値付けは主に下記の3パターンがあります。

①ローンから逆算した金額

②この金額で売れたらいい（売りたい）というお気持ちから値付けした金額

③なんとかなるだろうで値付けした金額

 

①については、どの金融機関だったら想定する購入者層に一番ローンが付きやすいか？ということを考えて、その上限値になるべく近い価格で売りにだします。ワンルームマンションなんかはこれが最も進んだ分野で、「〇〇駅、築何年、使う金融機関、家賃（利回り）」で金額が決まっています。物件の個別性なんてあったものじゃありません。

 

②については、その名の通り気持ちの値付けです。ローンがつかないなら、利回りは何パーセントであっても売れないのが収益物件ですが、そんなことはおかまいなく、売れないことがわかっていても売主の希望に則ってする値付けです。

まさに、そこにあるのは売主の気持ちです！

とりあえず付き合いで預かったけど、、、みたいな案件はこれです！

 

③については、相場より安く仕入れられたからこのくらいで売れるだろうや、インバウンドなら買うだろうみたいな値付けで、都内・タワマン等でみられるものです。

イケイケな業者はこのノリで仕入れをしていますが、相場が右肩上がりな時はいいのですが、逆回転すると、、、というリスクはあります。

 

そして、売買に長けていない業者だと、①と③の値付けの情報のアップデートがないので相場についてこれていない可能性があります。

地場業者から安く物件が出てくる可能性がある理由はまさにこれで、相場についていけていないから、ミスプライシングをする可能性があるということです。

 

逆に言うと、当社の売り物件をみて、高いよ～と言った売買担当がいる業者は、相場についてきていないので、お気持ち価格の値付けの物件ではなく、実際に物件を売り切りにきたタイミングでは相場より割安で買える可能性があるということです。

高いよ～と言ってくれた業者さん、リストアップしておきます！

わたし、今日も貴方の高いよ～を集めにいきます。