2019.03.23
実録！？競売物件再生物語～1章 旧所有者との交渉？！落札決定から引き渡しまで～
こんにちはマーブル石原です。
前回の記事は購入前に確認する事の重要性についての内容となりました。
特に共同住宅案件の3点セットは裁判官が調書をとってから閲覧可能になるまで半年程かかりますので、今回のように実際の状況が変化している事があります。
本当に気をつけてください。
本件は幸いにも旧所有者と連絡がとれたことで、再生案件へと所有権移転前にプロジェクトの修正を行う事ができたのはよかったと思います。
一般的に共同住宅の競売物件は、旧所有者とは連絡が取れない事が多いので、管理会社が持っている鍵の受け取りを行えればいい方だと思います。
また、競売は宅建業法が適応されないので上記のような詐欺みたいな入居状況になっていたり、仮に漏水があったとしても瑕疵担保責任はありませんし、引渡し後の賃料の精算作業なんて行わない（行えない）ことが多いと思います。
ですが、落札前なら謄本の閲覧は可能ですので、今回の様に旧所有者を特定し関係性を築いておく事で、事前に詳細な物件情報を聞き出す事も可能です。
実際自分は謄本記載の住所へ何度か訪問し、挨拶の手紙や物件取得の通知書を出してなんとかコンタクトを取る事が出来ました。
旧所有者には裁判所から引渡し日や新所有者についての連絡は一切ないので、こういった連絡があると安心するそうです。（旧所有者談）
何回か旧所有者に会いに行き、身の上話をききながら、物件の詳細情報や過去の修繕履歴や、入居者の属性等を確認した所で、
石原：今回物件引渡しが15日ですけど、賃料は○○さん（旧所有者）に既に振り込まれますよね？
旧所有者：前家賃なので、入金されていると思います。
石原：では一般的に考えて、引渡し後の賃料は精算するべきですよね？
そうです、関係さえ築いていれば
既に旧所有者に振り込まれてしまっている家賃を通常の売買のように精算を行い、日割り賃料を得るように話を持っていくことも可能です。（取れるお金はとりましょう！！）
一般的な不動産売買の流れを説明し、賃料の日割り精算を行うことも問題なく旧所有者と合意でき、後日お金の準備を依頼して現地で鍵の受け渡しを行うことになりました。
所有権移転後の賃料精算については一件落着。
とはならず翌日一本の電話、、
旧所有者：石原さん、入居者から入金あった家賃、生活費の引き落としがかかってなくなってしましました～
忘れていました、自分の管理している物件が競売にかかってしまう位、管理能力、金銭管理が出来ない人なんだと。。。
次回、旧所有者の家賃横領！？回収編に続きます。
今回の件から自分が得るべき教訓は
落札前に謄本を閲覧して旧所有者と関係を築く（でも信用はするな）
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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