2018.08.15

新築アパートでトラブル発生！建設時の注意点をまとめてみた！

こんにちは、マーブルの菅原です。

前回は、新築アパートの建設中の現場で、建物管理受託の訪問営業にあった話を書きましたが、
今回も新築アパート建設の話です。

今回は、やってしまった話や想定外のトラブル編です。
特に、手間と費用面のインパクトが大きいものについて３点まとめてみました。
最近は投資家さんの中で、土地から購入してアパートを建てるということを検討される方も多い（大家塾で流行っている？）ので、そういった方の参考になればと思います。

 

１． 水道負担金ってなんですか？！

私は全く存在を認識してなかったのですが、水道利用開始の時に、自治体、もしくは水道局に支払わないといけない費用が水道負担金です。
新築の分譲戸建てなんかでもかかってくる費用なのですが、1部屋（１メーター）あたり、10万～20万円程度かかります。（自治体により金額に差があります）

特に、利回りを追及して、部屋数を増やそうとすると、その部屋の数だけ費用がかかってしまうので、総投資額へのインパクトが大きくなります。

業者のマイソクの隅のほうに、備考として

“※水道接続の負担金が必要です！”

と書いてあった場合は要注意です。

なお、東京23区は水道負担金がありません！

新築を建てるなら東京都内がオススメです笑

まとめると、「東京に、家を持とう。」ってことですかね？（あれ、どっかで聞いたことがあるような気が。。。）

 

２． 〇〇しないと建築確認が申請できない！

マイソクを見ていると“要セットバック〇〇㎡”や、“セットバック面積〇〇㎡を含みます”といった表記があるケースをよく見かけるかと思います。

中古住宅をそのまま買う際にはさほど問題にならないかと思いますが、新築物件の際には、注意が必要です。

自治体ごとの対応の違いが、施主の作業量だけでなく、追加費用負担としても大きく影響します。

弊社で新築アパート計画を進める埼玉県Ｋ市は、建築確認までの手続きが煩雑で面倒な自治体だそうです。（大手ハウスメーカーに勤め、埼玉県内で設計をやっている知人に聞いても、面倒だと言っておりました。）

ただ、融資がジャブジャブ出て、建築確認もすぐ下りて、狭小新築アパートがバカバカ建つエリアよりはいいかとも思いますが、土地を決済してから、建物を建てるまでに一番時間がかかっているのがこの案件だったりもします。

 

そして、事件が起きたのは、建物着工の融資実行予定日のちょうど1か月前！

建築確認申請をするために、セットバック部分の分筆が完了していないといけない！と設計士の先生に言われたのです。

問いただすと申請書面を作成しながら、自治体の担当者と確認をしていて発覚したとのことですが、もう少し早く教えてくださいよ。。。というのが正直なところ。

超失礼なことに、設計士なんて誰でも変わらないだろうと思っていましたが、今回得た教訓としては、そのエリアでの実績・経験のある設計士さんに依頼するのが吉ということです。過去の経験があれば、必要な手続きを先回ってアドバイスしてくれたりもします。

私も、かなり焦りましたし、知り合いの調査士さんに頼み込んで、1週間で分筆作業をお願いしました。しかも、相場の2/3くらいの値段で。。。

先生、いつもご対応ありがとうございます！次の案件もお願いするので、末永く（格安での）お付き合いを！

そして、セットバック部分を分筆し、建築確認申請時にＫ市に土地を寄贈することになるのですが、この寄贈部分の買取費用と分筆作業の費用をK市が負担してくれます！

「やったね！」と言いたいところですが、分筆作業の協力金は、

「調査士の先生の報酬に遠く及びません。」

寄贈部分の買取価格も相場に比べてだいぶ安い値段での売却となり、こちらに価格交渉のチャンスすらありません。

労多くして益少なしとはまさにこのことでした。。。

 

３．　〇〇が出た…

現在、絶賛対応に追われているのが、この事件。

地盤調査、改良費用の見積り・交渉をしている中で、事件が起きてしまったのです。
出たんですよ、稲〇淳二も真っ青な背筋も凍るアレが。。。

 

地中からコンクリートの塊が出てしまったのです。。。

そして、このコンクリの除去と地盤調査の対応に絶賛追いたてられ中なのですが、
そもそも、新築アパート建設の請負契約を結ぶ際の費用項目の中で、ブラックボックスになりやすいのが、この部分の費用。
「解体費」、「地盤改良費」あたりが、ぼったくられる可能性があります。

特に古家付きの土地を購入するケースでは、地盤調査、改良の必要の有無なんてわかりませんが、あらかじめ、高めの金額を見積もって合意させられます。

そして、この部分の儲けの一部が営業マンのキックバックになっていたりするとか、しないとか？

案件をいくつか進めるなかで安くやれる解体業者、地盤改良業者との付き合いもできてきましたが、「適正な価格を知っていること」が、価格交渉の材料になりますし、投資効率を高めるために重要です。

 

第2弾はないように、慎重に計画を進めておりますが、場合によっては「新築アパートでやってしまった話 第2弾」もあるかもしれません。乞うご期待！

 

また、弊社では、マーケットフレンドリーな価格で、新築アパートの紹介も可能です。こちらにご興味がある方もお問い合わせください。

皆様の投資の一助になれば幸いです。

菅原

 

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