03-6434-9882【vol.７】購入後のバリューアップの議論をする事で、安心感をもって決断をすることができました。
| 価格 | 25,800万円 |
|---|---|
| 購入時期 | 2015年9月 |
| エリア | 東京都台東区 |
| 物件構造 | 鉄筋コンクリート |
| 調達金利 | 3.5% |
| 年間NCF |
約580万 |
オーナー様情報
東京都在住／投資会社勤務／30代／男性
年収
約1,400万円
弊社よりコメント
弊社立ち上げ時より深いお付き合いをさせていただいておりますお客様です。
地方マンションから始まり徐々に都内の物件を購入いただきましたが、エリア×物件構造の各セグメントを一通り経験され、各メリットデメリットをよくご存じで王道をゆく不動産ポートフォリオを形成されております。
弊社としては、物件の選定から未公開物件のご紹介。また売主との交渉もうまくいき、各取引どれもが強く印象に残っております。
収益物件専門業者として、他社では「取引してみないとわからない」という事を取引前にひとつずつ確認しますので、所有後すぐにスムーズな経営をサポート出来たと考えております。
最後に担当から一言申し上げますと、営業目線でも不思議と優良物件が集まるお客様でございまして、やはり不動産は縁ものだなと感じる次第です。
マーブルから購入したきっかけ
当初から継続的に紹介いただいた物件がどれも非常に魅力的である点に惹かれ、いくつか買付を出させて頂いたことをきっかけに、過去に合計４棟を購入させて頂きました。なかなかエンドユーザーには届いてこない物件情報がとにかく多い印象です。最初の１棟は北関東の高利回り鉄骨物件を皮切りに、２棟目・３棟目は都内木造、４棟目は都内RCをご紹介頂き、合計６億円分の購入にいたりました。
購入した経緯、購入の決め手など
（１棟目）
北関東重量鉄骨： 当初は値段目線が合わず買付を入れて頂いたのちに売り手からはじかれてしまいました。しかしマーブルの粘り強い交渉により当方の目線にかなり近いところでの交渉妥結に成功頂き、無事納得のいく数値以上での購入に至りました。１F部分のテナント二つが空室であったため不安はあったものの、近隣の事例等を調査頂き実際にどの程度のスピードと金額で埋まるかのアドバイスを受領。購入後はアドバイスいただいた金額等とほぼ同じ条件で２か月以内に埋めることができました。１棟目はマーブルの交渉力の強さを見せつけられる思いでした。
（２棟目＆３棟目）
都内木造： マーブルからはこれまで当方が手掛けていなかった木造の魅力等をいろいろと伺いました。税務上有利であること、メンテナンスが安価であること等を伺い、購入に至りました。当初は２１部屋中１５部屋しか埋まっていなかったため不安でしたが、その後マーブルの目論見通り数か月で満室経営に無事持っていくことができました。教えて頂いていた通り、本当にメンテナンスは楽で、税務上での有利さも固定資産税の支払時期のたびに感じています。
（４棟目）
都内RC： 過去最大の案件で非常に緊張しました（笑）。よくも悪くも個性のある物件で、その一方明らかに近隣の類似物件に比べて利回りが高いことがわかり、一種のミスプライシング状態であることがわかりました。購入前にはマーブルと購入後のバリューアップの議論を幾度かさせて頂き、安心感をもって決断をすることができました。やはり都内RCということもあり、マーブルに提案いただいたバリューアップ戦略はその通りに動き、今では更に利回りを上げる施策もうっております。非常に高額な物件ではありましたが、一番やりがいがあり愛着のある物件となりました。
購入後の運営アドバイスなど、役立った点
マーブルは社長自らが熱心に不動産投資を手掛けており、ポートフォリオの重要性、銀行との付き合い方、購入後のメンテナンス、管理会社の選定、Exit戦略に至るまで、社長自らの深い見識と経験を踏まえたアドバイスを頂くことができたため、厚い信頼を寄せて上記４棟の物件をマーブルから購入させて頂くに至りました 。
不動産投資を開始してから３年以上が経過しますが、やはり仲介会社の担当者自身が「自分では不動産投資をやったことがない」という状況で、ただ左から右に流すだけという業者があまりにも多いと感じています。情報の非対称性が著しい不動産市場においては、場合によっては「とにかく売ってしまおう」という品のない業者もいることは事実です。
実際に運営をしてみると本で読んだだけでは全くわからなかった問題等に多々ぶつかることが多く、その時に相談ができる不動産仲介会社というのは極めて稀であり（恐らくほぼ日本国内に存在しません）、本当に有難い存在です。３年以上が経過する今でも日々マーブルにはアドバイスを仰いでおり、実際にそのアドバイスに基づいて行動をした結果うまくいったという事例が多々あります。今は銀行との金利交渉、借り換え、一部物件Exitに関するアドバイスを頂いております。
不動産は自宅ではないので買うまで以上に買ってからのバリューアップやメンテナンスが非常に重要です。売ったらもう縁が切れるというような業者が多いなか、親身に諸々の相談に乗っていただける業者を選定できるか否かが、不動産投資の成否にかかわるといっても過言ではありません。
ゆりかごから墓場までの面倒見の良い、常に頼れる不動産会社という印象を持っています。
