2023.03.18
2回目の立ち退き案件 ～ ③ 行き場のない人の行き場を探せ ～
こんにちは、マーブルの菅原です。
今回も、前回に引き続き、立ち退き案件についての記事です。
前回の記事はこちらです。
http://marble-estate.com/blog/2%e5%9b%9e%e7%9b%ae%e3%81%ae%e7%ab%8b%e3%81%a1%e9%80%80%e3%81%8d%e6%a1%88%e4%bb%b6-%e7%ab%8b%e3%81%a1%e9%80%80%e3%81%8d%e5%ae%8c%e4%ba%86%e3%81%97%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f%ef%bd%9e-%e2%91%a1/
立ち退き案件では、長期入居で腰が重い入居者に、①いかに平和的に、②リーズナブルな価格の立ち退き料で、③スピーディーに別の物件に移ってもらうか？ということが事業を成功させるうえでキーになるのですが、基本的には入居し続けたいと言われたら断ることができないのが借地借家法！
なんか、共産党の議員が借家人保護が弱すぎると国会で答弁しようとしているようですが、理解できません。。。
入居者に何かしらのメリットを感じるように、自発的に出て行ってもらうというのが、②のリーズナブルな価格の立退料での退去には重要になります。
なお、当社が前期に大きな利益を享受することができた案件の購入先は立ち退き業者で、40世帯以上を3ヶ月で立ち退き完了させたスーパー立ち退き集団だったのですが、3世帯の立ち退きでも苦慮する私にはどんな魔法を使ったのか？と思わされます。。。
干物ですかね？
その土地は、ワンルームマンションに化けるようです。
さて、ここからが本題。今回の物件では購入時に8部屋中3部屋が入居中。
入居者の構成は、3名とも生活保護の男性で70代が2名、60歳が1名でした。
60歳の方は自力で動いてもらおうとしたのですが、色々ありまして。。。
これは次回以降のブログで書いていきます。
当初の課題は70代の方の移転先をどうするか？という問題でした。
特に外国籍の方は、身寄りもないので、当社で保有する近隣物件に移ってもらうこと前提で考えておりました。
しかし、前回のブログで書いた事故で半年後に解約となったという結果オーライ案件だったのです。
そして、もう一名の方には、取壊しになることを伝え、生活保護家賃で移れる金額の物件をいくつか提案したものの、クビを縦にはふらず。
病院が近い方がいいなどといい、もう少し探してほしいと何度か言われましたが、受け入れ先がないんですという泣き落としを、市の生活支援課の方として、当社保有物件に移っていただくことにしました。
（まあ、勝手に猫飼ってたことに対してごにょごにょということはチラつかせましたが、、、）
立ち退きをする上で、ぶっちゃけある程度お金を使えるのであれば単身者であれば合意書を取ることはそこまで難しいことではございません。
ただ、次の移転先に移ったことを確認して一件落着なわけで、年齢が若い人は勝手に探してもらえばいいのですが、一度入居させたら退去させられない借地借家法のせいで、高齢の方ですと次の受け入れ先を探すことが難航します。
そして、オーナーが受け入れると言ってくれても、保証会社が通るか？といった問題も発生し、生活保護の方で何かしらのクレジット関係のトラブルがあると、保証会社問題にも苦慮することになります。
話しはガラッと変わりますが、行き場がない！という状態にならないためには、物件を所有しているということが重要になるので、「賃貸VS持ち家 どっちがいいか？」論争について一言。
若いうちはぶっちゃけどっちでもいいと思いますが、年を重ねれば重ねるほど、良い賃貸物件は借りにくくなり、単身で家族がいないとオーナーにも嫌がられます。
そして、ローンを調達して物件を買うにしても、返済可能上限年齢が決まっていること、そして、一般的に会社をリタイアする60歳、もしくは65歳以降の返済負担を考慮すると、早いタイミングでローンを組んだ方が得策です。
物件は高くても、何か妥協して買わないといけないというのが、実需物件だったりもします。
皆様の投資の一助になれば幸いです。
菅原
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