03-6434-9882こんにちは、マーブルの佐藤です。
今回の投稿は1棟収益物件のメリット、デメリット、現在の1棟収益物件（レジ）に対する金融機関の融資体制について書いていきます。
1棟収益物件と一括りにしましたが、1棟のジャンルも事務所（オフィス）、住居（レジ）、店舗（ロードサイド、飲食店、ソシアル等）、倉庫（トランクルーム）、他にはそれらが混在している複合物件があります。
オフィス、倉庫、店舗この3つに関しては、住居系より目利きが非常に難しいです。不動産会社の中でもそれぞれ専門に扱っている業者がいますので片手間で不動産賃貸業をスタートする方には向かない案件です。特に店舗（ロードサイド、飲食店、ソシアル）はエリアにもよりますが退去後の募集に苦戦（景気に左右されます）する傾向があります。
現在特に不動産業界内で多数の案件が出回っているのが、宿泊施設（ホテル、ホステル、民泊）←業者の損切案件が多数ありますのでアフターコロナを見据えオペレーションに自信のある投資家には大きなキャピタルゲインを得るチャンスだと思います。 ※ギャンブル性の高い勝負だとは思いますが・・・
宿泊施設だけではなく、店舗（ロードサイド含む）も今後のコロナ次第ですが大きくキャピタルゲインを狙える案件が出回ってくる可能性があります。※事業再生案件になり、高い専門性と融資を受けにくい可能性が高いので自己資金が多額に必要です。
住居系（レジ）の1棟収益物件、複合物件（住居部分が多数を占めている）のメリットは比較検討が容易（家賃相場を調査し易い、SUUMO、ホームズ等）、退去後の募集が計算しやすい（景気に左右されにくい）、融資を受けやすい（積算、築年数、構造、エリアによる）、支出をコントロールできる（賃貸管理費、原状回復費、修繕費、共用部清掃代、エレベーター点検費等）。稼働率を常に一定に保てば、キャッシュフロー上は赤字になりにくい（物件利回り、調達金利、借入期間、原状回復費等による）
デメリットは、突発的な出費や想定以上の出費（雨漏り、長期間の入居者や不良入居者の退去に伴う修繕費、外壁、屋上等の大規模修繕）、特に区分所有建物に比べると共用部分（外階段、手摺等）、建物、敷地全体（外壁、屋上等）を把握して運営する必要がありますので、この部分を投資家自身で学ぶか信頼のおける不動産会社、賃貸管理会社、施工会社の選別が必要になる事です。※運営コストを下げないと現金が残りません。
最後に現在の金融機関の融資体制ですが、不動産業者でさえ物件価格に対して最低でも頭金2割←こういう金融機関が大多数です。このような状況下で90％以上融資を受けれる案件、金融機関は貴重です。※現実問題悲しいのが、融資を受けやすい案件（積算〇、エリア〇、築年数〇）で値頃感のある物件を見つけるのは不動産業者ですら困難な状況にある事です。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
佐藤
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。(事前にご予約いただいた方のみ)
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
