2022.11.12
調査・調査・調査
こんにちは、マーブルの菅原です。
前回の記事で、調査と責任に対して、手数料が安いのでは？と書きなぐってみたものの、誰からも共感を得られておりません。。。
http://marble-estate.com/blog/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%81%ae%e4%bb%b2%e4%bb%8b%e6%89%8b%e6%95%b0%e6%96%99%e3%81%af%e5%ae%89%e9%81%8e%e3%81%8e%e3%82%8b%ef%bc%9f%ef%bc%81/
で、行政調査って何してるのよ？って言われることもあるので、ざっくりと説明させていただきます。
不動産の売買をするにあたって、重要事項説明書の作成が必要であり、そのテンプレートに沿って必要な項目を過不足なく調べてきて、再建築する際にどのような規制がかかるのか？ということを書面に落としこむという仕事があります。
その際に、極端な話ですが、再建築不可の物件を再建築可能と伝えてしまったりすると、訴訟問題になります。
だいたいの書類はネット上で確認することができるようになってきたのですが、実際に役所に出向き、建築指導課等で聞き込みをしたり、説明用に紙での資料をもらってこないといけないということも多々あります。
例えば、さいたま市ではこのようなサイトでざっくりとした調査は可能です。
https://www.sonicweb-asp.jp/saitama_g/map?theme=th_33
そして、先月試験が終わった宅建士の資格というのも、この重要事項説明書に免許番号と捺印・説明できる権利と能力を国が担保するというものだと理解しております。
宅建士ではなく、重要事項説明士というのが実態なんです。
したがって、投資家さんが宅建士を取ることにメリットがあるか？というとあまりメリットを感じません。
実務で、重説を読むときしか必要ないので。。。
そして、この行政調査ですが、市区町村の役所に行きちゃんと調査をしようとすると、半日～1日がかりになります。
地場の不動産業者で、その自治体の中のみでしか取引しないというのであれば、その自治体独自のルール等も頭の中に入っているケースがほとんどだと思いますが、収益物件の取引だと、同じ自治体の物件を何度も何度も取引するというよりは、物件が出てきて、契約が見えてきたというタイミングで初めてその自治体の役所に行くので、多少時間がかかってしまうのです。。。
そして、ここからは、調査に行った経験がある中で、自治体さんなんとかしてよ。。。って思った自治体への愚痴TOP3を書かせていただきます。
基本的には、なぜ一か所にまとめないのか。。。という愚痴です。
1. 埼玉県内東上線沿線の自治体・概要書保管してない問題
中古物件の売買の中では、融資をつけるために、既存の建物がちゃんと役所に申請して建築確認をして、だいたいその通りに建てられたものかどうか？ということを役所の管理台帳と照らし合わせて、証明書の控えを300円～400円で購入するという「建築計画概要書・台帳記載事項証明書」の取得というタスクがあります。
しかし、和光市・朝霞市・志木市などの物件では、この台帳を各自治体の役場に行っても取得できず、川越建築安全センターなる場所で取得する必要があります。
和光市役所から川越建築安全センターまでの移動時間、徒歩と電車で45分です。。。
そしてこの建築安全センター、コロナの影響で窓口が閉まるのが16時でした。
そんなに密になる場所でもないし、コロナ関係ないと思うのですが、17時15分まであけておいてくれません。
午後まで役所にいるような場合、川越建築安全センターにいけずタイムオーバーの危険性があります。。。
2. 千葉市、なぜ建物が2つある？問題
先日も千葉市役所に行ってきたのですが、新庁舎への建て替え期間中というのもあるのでしょう。
建物が2棟に分かれています。モノレールの駅を挟んで、コミュニティーセンターと市役所と2か所を回らないといけません。。。
ですので、この建物で必要な調査は完了したのか？というのを何度か確認し、別の建物に移動する必要があります。
余談ですが、半年ほど前に、横浜市役所に行った際ですが、市役所の建て替えでやらかしました。
市役所新庁舎がオープンしていたにもかかわらず、昔の感覚で関内の駅で降りたら、馬車道駅が最寄の新庁舎に移転済みで、役所の面影がなかったです。。。
3. 久喜市 合併して併合した町の旧役場利用しないで問題
平成の大合併を行った自治体にはあるあるなのかもしれませんが、久喜市の物件の売買で調査に行った際に、大部分は久喜市役所での調査で足りるのですが、上水道に関しての図面だけは、旧栗橋の役場でないと取得できないと言われた記憶があります。
だいたい、車で10分程度かかった記憶があります。
行政調査も楽じゃないのよ。。。
菅原
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