03-6434-9882こんにちは、マーブルの菅原です。
先月末、私がこの業界に入って一番の利益幅が出たディールを無事に完了させました！
いやー、旨かったです、この和食！社長、ありがとうございます。
さて、ここからが本題！
保有期間10か月程度で大きな利益をもたらした今回のディールですが、かなりラッキーな要素もあり、当初の想定より上振れしたのも事実です！
その理由はなぜか？を解説させていただきます。
① 目線をずらすことができた
当社は中古の収益物件をみたとき、よほどのことがない限り運用するということを主眼に物件を査定し、どのようなプレーヤーであれば、いい融資を引くことができるか？すなわち金額が伸びるか？ということを考慮しながら売却までを見据えて仕入れをします。
しかし、今回購入した先は不動産屋で、立ち退きをすることを目的に購入されました！
当然、私が販売活動をする中で、今のマーケットでは、収益物件としても利用しながら時間をかけて立ち退きをし、最終的に土地として利用する地場の不動産屋はターゲットの一つだったのですが、そんな悠長なことを言わなくても、土地として高い金額で買うプレーヤーがいたようです。
実際にそれなりに広い面積の角地だったこともあり、現在の高騰する土地マーケットでは家賃収入で簿価を薄めなくても、更地にしてしまえば即利益確定できる案件だったとのことでした。
オーナーチェンジで買った区分が、賃借人の退去で実需になった瞬間に、目線が変わって金額が大きく伸びるケースがありますが、今回のケースは、
収益→土地へと目線が変わったことが勝因！
今後は、好立地の物件やマンション等が建てられそうな広さの物件については考慮していく必要を感じました！
しかーし、自分たちで最初から立ち退きしたらもっと利益が出たってことでした。。。
② 欲の皮を突っ張ったらうまくいった！
販売活動が佳境を迎える中で、ほぼ同じタイミングで同じ金額の買付（若干指値あり）が入ったこともあり、一発勝負の決戦入札をしました！
その結果、当初の売り出し価格よりも高い金額で売れるというキセキが起きました！
賭けに勝ったわけですが、入札締め日はヒヤヒヤでした。
この案件は、期間が決まった中で、自己資金もつぎ込んで購入している転売用の案件だったのですが、最大限高く、かつ短期に売却するべくかなり労力をかけて活動した結果、実力以上にたまたまうまくいったというケースだったりもします。
転売用の案件を買うときには、絶対に負けないと思って購入するわけですが、1年、ないし２年程度の融資期間内に結果を出さないといけないというプレッシャーも当然あります。
そして、通常、期中は利払いしか行わないので残債は1年経っても減っていないです。
ここが個人投資家の方が長期で融資を調達するケースと一番違う点です。
少し話はそれますが、個人投資家の方と面談をさせていただく中で、出口についても想定したい！という方も多く、それはそれで非常に重要な投資の判断基準です。
しかし、プロを自任する我々でも、目線をずらされてしまうと出口価格の見極めを大きく誤るケースがあります。
今回も、最初から立ち退きする計画をたてていたらもう1億くらい上の金額で売れたのかもしれません。
逆にマーケットが一瞬にして冷えてしまっていたら、その瞬間に大赤字の可能性もありました。
しかし、個人投資家の方は短期の融資を引くことは基本的にはありません。
全て賃貸業としての長期の融資でしょうし、毎期決算ごとに増収増益を求められるわけでもないので、物件を売却して売上を大きくする必要もなかったりします。
実際に案内をさせていただいたお客様で、5年後（長期譲渡に移管後）にすぐ売れるかわからないからやっぱり買いません！という判断をされた方もいらっしゃたのですが（お前の営業力がないことを棚に上げるな！）、個人の方の強みは、極端なことを言うと、出口を取るということをしない権利だったりもするのではないでしょうか？
それにいい金額での売却の話はいつ来るかもわかりません！明日かもしれないし30年後かもしれない。
どうしたらいいか？
利回りが高くて、賃貸需要があって、長期の融資が引ければ、そこまで出口について神経質になる必要はないのではないか？と個人的には思います。
出口が見えづらいから買いません！ではなく、残債をのんびり減らしていけば、究極的には負けない！のが不動産賃貸業ではないでしょうか？
いついつまでに〇億買いたい！しかも割安なもの！と言っているのは、業者と変わらないですし、いつまでにFIREなどと言っていると思わぬところで足をすくわれるのではないでしょうか？
最後は売れない自分へのボヤキです。
皆様の投資の一助になれば幸いです。
菅原
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