03-6434-9882こんにちは。マーブル馬場です。
既存オーナーさんは賃貸繁忙期に入りましたが、空室の反響が出てきたことと考えます。
現実には年明けから、反響が多くなってくると思いますが、繁忙期に備えて準備は整っておりますでしょうか？
いまでは売買仲介が主である私ですが、賃貸営業も経験しております。
これまでの経験を踏まえて成約率アップとなる簡単なポイントをお伝え致します。
まず現在の賃貸募集体系の見直しです。普段は管理会社任せで基本的にはノータッチの方も多いと思いますが、募集広告はどの様な形で乗っておりますでしょうか。
当然、露出が多いほど反響が多いので、まずは広告を広く出してもらいましょう。
ニフティ不動産では、大手賃貸ポータルサイト（スーモやホームズなど）を集約した情報が確認できますので、どの媒体に載っているか確認が容易です。
あとは単純に広告写真の入れ替え、枚数をアップしてもらいましょう。
次に部屋のクリーニング、消臭は内見時の印象を大きく変えますので手を入れておいた方が無難です。
中には部屋の原状回復すら行っていない（入居が決まればするよ）という大家さんもおりますから、まずはここで差をつけましょう。
特に、クリーニング後時間が経っていたりすると、ほこりが溜まっておりますから、管理会社に確認してもらい簡易な拭き掃除をお願いすると良いと思います。
また、キッチン、トイレ、お風呂の排水トラップの水が蒸発していると、下水のにおいが上がってきますので水を流しておきましょう。特に見落としがちなのが洗濯機の排水トラップです。
最後に賃料の見直しです。実際に案内するのは賃貸仲介営業ですから、こちらの意見を取り入れて、設定賃料に間違いがないか確認してください。
賃貸営業の立場からすると、設定賃料が高すぎる物件は決めたくてもまず決まりません。
しかしながら安易に値下げするのはNGです。当然に収益に響きますし、ライバル物件と家賃の値下げ競争を始めると、市場全体に波及して、取れる賃料も取れませんし喜ぶのは新規入居者だけです。
出口売却時の売り出し利回りにも影響を与えますので、慎重に行ってください。
家賃を維持するには、入居初期費用の見直し（敷金・礼金・家賃保証料・仲介手数料）や、室内設備の見直し（リフォームや、家電設置など）で付加サービスでライバル物件と戦ってください。
特に入居初期費用は3万円の単身物件でも諸々込めると10万円を超えてきますから、その分負担してでも入居付けをしてしまいましょう。
その代わり、短期解約には違約金を忘れずに。
以上、今すぐできる空室対策を申し上げましたが、入居付けは普段の管理会社との関係が影響を与えるかもしれません。
特に普段から管理会社をイジメているオーナーさんでは、結局は案内しているのは賃貸営業ですからやる気を出さないかもしれませんね。
そういった場合には損して得取れの精神で、担当者ボーナスや広告費の上乗せで客付けを促しては如何でしょうか。。
「そうは言っても、馬場さんよ。入居はつくけれども空室もでてきたよ！」という声が、記事を書きながら聞こえてきましたので次回は退去について記載します。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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