03-6434-9882こんにちは、マーブルの菅原です。
みなさんは酷暑の中いかがお過ごしでしょうか？私も若干夏バテ気味ですが、それよりもわが軍の選手たちが夏バテしてしまっているようで。。。
60分でガス欠する中盤の選手たちと手薄なサブメンバーの大活躍もあり、わが軍は大事な試合に負け続けております。なんとか昇格プレーオフには滑り込んでほしいです（切実）
さて、弊社でも長期保有を目的に、新築アパートを建設する計画をいくつか走らせていたりします。
安い土地を購入し、プランを検討し、完成済み物件では経験できないトラブルに翻弄されながら、物件が完成してキャッシュを生むニワトリになるまで育てるのがミッションなのですが、その中で、ブログネタになりそうな話が出てきたので、ちょっと書いてみます。
（今回はネタ記事です。すみません。）
きっかけは弊社の代表電話にかかってきた一本の電話から。
A社担当（以下この業者のことはA社と表記します）
「株式会社〇〇〇の××と申しますが、御社で越谷市に新築アパートの計画があると思うのですが、管理会社って決まってますか？」
菅原「何社かヒアリングはしておりますが、まだですが。なぜ、そのことをご存知なのでしょうか？」
A社担当「実は、建設現場の看板を見てお電話させていただいておりまして、管理の提案をさせていただきたいのですが。」
というやり取りがあり、暑い中足で稼いだ情報で電話して来たのか！と少し感心しつつ、この業者も業界では有名な業者だったので、好奇心から会ってみることにしました。
（決して私が外回りもせずサボっている！なんてわけではありませんよ、社長。。。）
事務所に来られるのも、、、と思ったため、大宮駅のおしゃれドトールにて打ち合わせ。
意図的に財布を忘れてきたため、相場より高いコーヒーをおごらせてやったぜ！！
お店の前に、20代半ばのさわやかな青年が登場。
まずは、丁寧に会社概要の説明からしてくれます。
「売買部」、「建築請負部」、「管理部」の３部門からなる2,000名弱の大所帯で、上場を目指している勢いのある会社であることをアピールされました！
自社施工物件は、ブランド名を付け差別化することで入居率も高く、サブリースも対応しているとのこと。
土地の売買で利益を取って、建築請負で利益を取って、管理でも利益を取って。。。
“建築請負×サブリース”って、投資家が絶対儲からない黄金パターンですよね。
そして、表面利回り5.5%程度で新築物件を売却していくみたいです。
さらに、A社の会社紹介の冊子を見ていくと、入居者向けに、キャンドルヨガ、ワインサークルなど多様なサービスを提供しているというページや、賃貸客付け業者を接待する招待イベントで豪華賞品をばら撒いている！というきらびやかなページも！！！（なんか、写真とかパンフの作りがねずみ講っぽいなって感じてしまいましたが。。。）
ただ、管理戸数は2万戸以上ということでしたが、イベント参加者は延べ人数でも2,000人弱！
こういうイベントの参加者はコアなリピーターとサクラ（社員動員）が多かったりするものなので、これって果たして付加価値あるのか？
イベントの場所代、講師代も、管理委託手数料からなんですよね？なんてツッコミたくなるのをグッと抑えておとなしく聞いておりました。
そしてここからが本題！
管理受託（集金代行）の内容の提案も受けたのですが、
契約期間は2年。管理費は物件によって3%～5%。
A社が賃貸客付業者へのお部屋紹介用に運営する「物件管理、広告システム利用料」ということで、新規契約手数料が賃料1か月分。
更新事務手数料は賃料半月分。
ここまでなら、一見普通の内容に見えますが。。。
入居付けのAD（広告費用）ってどうなってるんだ？！
入居者とオーナーの仲介手数料の取り決めは？
その他入居者が負担する初期費用は？
などの説明は担当からは一切無し！
入居付けのADについて質問すると
「ADは別です」との回答をいただきました。
客付け力に関しては、A社独自のホームページシステムでの管理と、A社スタッフが日々、仲介業者を手厚く訪問営業しているから地場の管理会社よりリーシング力がある！とのこと。
最近はどの業者も、管理受託と自社管理物件の客付けに力を入れている中で、本当に客付け力があるのか？と感じてしまいます。
実際はオーナーへ多額のADを請求し、きらびやかなイベントでがめつい担当を釣り上げているのかな？なんて感じてもしまいます。（あくまで個人の邪推です）
そして最後に、A社の担当、面白いことを言って帰っていきました。
「査定のために物件の詳細情報をください。住所もよくわからないし行ったこともないので。。。」
え、、、建築現場の看板見て電話してきたんじゃないの？
「菅原さん、業者さんだから言うんですけど、建築看板を集めてる名簿を買って、分譲マンションの情報を排除して、数カ月に一回電話してるんですよ笑！」
新築アパートを建てている投資家さん、
「建築現場の看板を見て電話しています！」
という電話には気を付けてくださいね！
合掌！
皆様の投資の一助になれば幸いです。
菅原
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
