03-6434-9882こんにちは。マーブル馬場です。
この度、弊社で物件を購入致しました。
弊社のメイン業務はあくまで収益物件の売買仲介でございますので、良い物件は仲介にて皆様へご紹介しますが その中でも「一癖、二癖あるもの」は弊社で購入しております。
「癖のあるもの」なんて格好良いことを言いますが、買うべき物件が枯渇している中、良いものを仲介に出していくと弊社で購入できるのは癖のある物件しか残らないのが本音です。。
こういった物件は一度抱えて、物件を再生して売りに出すわけですが、 癖があるから利回りがドカンと高いというわけではないのが、また悲しいところです。。
さて、今回購入した一癖ある物件は、外国人専用物件。
購入した物件の立地は伏しますが、北関東はいくつか大きな工業団地がありまして、そちらに勤務されている外国人労働者が全室にお住まいになられています。
弊社としては外国人でも、家賃滞納さえなければ大丈夫なのですが、これまで売主が自主管理されていることもあり、管理内容がめちゃくちゃになっておりました。
例を挙げますと
・入居者さんが日本語を一切話せない
・文化の違いか、ゴミの投棄が目立つ
・契約名義と、入居者さんが別人
…といった具合です。
物件は重量鉄骨MSでハード面は悪くありませんでしたので、手間をかけて管理内容を整えれば、市場に出せる物件と判断しました。
購入にあたっては、物件情報入手から物件決済まで日程が非常にタイトでありましたので、購入資金の段取りに重点をおいて動き周っておりました。 そんな中で実際に物件を観たのは決済前日という荒業です。
物件情報から、ある程度覚悟していましたので、現地確認では「まぁ、まずますかな」という感覚でした。 ところが決済を終えて、蓋を開けてみて驚きました。
上記の問題点に加えて、
・契約してあるつもりが、入居者が住んでいない
・契約賃料と、入居者さんの支払っている賃料が違う
という収益に大きくかかわる問題が確認できたのです。
※笑いごとではありませんので、収益物件は専門業者から購入しましょう
同じ不動産屋でも専門分野が大きく違います
これは売主自主管理だったために、売主の認識違いという事と、 リーシング方法が不動産業者経由ではなく「口コミ」で集まっていたという事により起こっていたのです。
（外国人の場合、入居審査に通らないこともありますので、あの物件には入れるよ、と口コミで集まってくることが多いです）
決済も終わっておりますので大慌てで、現況の収支を確認し、「口コミ」もととなっている、入居者さんのリーダーにお会いしました。
このリーダーは、「斡旋手配師のサリー」と売主から紹介されましたが
（あやしすぎるよ、売主さん…）
このサリーが、家賃3万円の部屋を5万円で斡旋し、毎月2万円中抜きしていたのです。
（ある意味優秀です…）
そこで早速、サリーを食事に誘い、意気投合。
弊社としてはサリーを排除するのではなく、うまく抱き込みまして収支改善することができました。ローカルルールに従うではないですが、歩みよることは大家力に必要かもしれません。
尚、入居者さんが住んでいないというのは、生活時間の違いによるもので、実際には住んでらっしゃいました。仲介いただいた不動産業者にもしっかり話をつけました。やはり癖のある物件は疲れます。
今後は管理状況の徹底と、地場の管理会社とサリーのタッグで運営していきます。
まずは外壁塗装でもして、物件の見た目をガラッと変えようと思います。管理内容が整えば売りに出そうと思いますのでよろしくお願い致します。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
