03-6434-9882こんにちは。マーブル馬場です。
だいぶ秋めいてきましたね。これからご飯もおいしくなりますし、春に立てたダイエット目標を微塵も達成できないまま太っていきそうです。。
余談はさておきまして、本日は先日お会いしたサラリーマン投資家さんのお話です。
こちらの投資家さん。収益物件を2棟お持ちという事で、3棟目を探して弊社にお問合せいただきました。市場の融資状況が芳しくないとはいえ、某有名企業にお勤めでサラリー収入も高く3棟目の融資もまだ見えるところです。
何度かメールでやり取りさせていただき、初回面談をむかえました。
弊社の初回面談では、現在の資産背景、希望条件の擦り合わせに重きを置いておりまして、それを基に物件提案をさせていただいております。
今回の面談にあたりまして3棟目候補を手元に用意しておりましたが、まずは既存所有物件についてお話を伺いました。
（内容は少し濁しますが）
①一都三県某市の償却年数のきれた築古木造APを2棟、同じ業者から購入。
②2棟合わせて約1憶円。満室表面7.3％でサブリース付。
③サブリース付なので管理費の心配も無し。毎月10万円ほどの返済後手残りが保証。
④固定資産評価比率で土地建物を購入。
こちらの投資家さんも入退去に係わらず、毎月のこの手残りが魅力で購入に踏み切ったそうです。
運営もサブリースなので手間がかからなくて楽でしょう。とのこと。
なるほど。。。
「私の購入した物件、良いでしょう？」と言わんばかりに目を輝かせてお話いただきましたが、このサブリース案件。
必ずしも悪いわけではありませんが、これは皆様も十分内容を検討していただきたいと思います。
・期中の修繕費は？
・入退去に伴うAD、手数料は？
・保証賃料の改定は？
・サブリース元の体力は？
サブリースでまかせっきりに経営されているわけですから、自ら収益を減らしているうえに大家ノウハウをブラックボックスに放り投げているわけです。収益の最大化を図るどころの話ではありません。勿体ないですよ。
そして特に勿体ない点が建物比率の低さです。本件は建物10％で購入されておりました。
築古木造の魅力は何といっても償却期間の短さです。
特に高所得サラリーマンの方には抜群の節税効果を発揮するはずが買い方を間違ってしまった為に、損をしてしまっているのです。
弊社であれば同じ条件で販売するとしても、この建物比率で引き渡すなどとてもじゃありませんができません。
返済後手残りだけ見ては意味がありませんよ。顧客にあった組み立てをすれば税引き後手残りが如何に変わってくるかわかるはずです。
ここは取引のポイントとなることが多いですが、マーブルは独自スキームで実現させております。
ということで、こちらの所有物件は売却して仕切りなおすという事でご提案させていただき面談は終了しました。
この物件を販売した売主業者のHPを見てみると
『お客様の状況にあった、最良物件を提案します。』とのこと。
いやはや、不動産業者が千三つ屋と言われるのも仕方ありませんね。。あまり他社をディスりたくはありませんが、これは如何にしてもひどいでしょう。倫理観はないのかと。
なお、
マーブルは『お客様の状況にあった、最良物件を提案します。』
のでお気軽にお問合せ下さいませ笑
馬場
皆様の投資の一助になれば幸いです。
※無料コンサルティングについて※
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