03-6434-9882こんにちは、マーブルの佐藤です。
前回の投稿に続き、今回の投稿も初めて投資用不動産を購入する方に向けて書かせて頂きます。
収益不動産を初めて購入する方の選択肢として、戸建投資、区分所有物件、1棟収益物件。
この3つの中から選択するのが一般的な不動産投資、不動産賃貸業のスタートだと思いますが、
今回は戸建投資、区分所有建物のメリット、デメリットを考慮し、個人的な意見を書いていきます。
戸建投資（利回りの関係で中古のケースが多い。）のメリットは、初期費用が安い（数十万円～数百万円で購入可能）ランニングコストが安い（区分所有建物にある管理費、修繕積立金がない）、高利回りが期待できる。
デメリットは、柱の腐食など躯体の欠陥、シロアリ、雨漏りなど、建物の基本構造に関わる不具合があった場合、修復不能もしくは高額なリフォーム費用がかかる可能性がある。賃貸中は稼働率100％だが空室になると稼働率0％
※物件を見極める力がないとリフォーム費用を見誤り高利回りだと思って購入したはずが、期待外れの結果になってしまいます。
区分所有建物（新築、中古、1R～ファミリー）のメリットは、手間がかからない（管理費、修繕積立金が有る為、共用部分の管理の必要がない）、融資を受けやすい（築年数、総戸数、立地によります）、減価償却費を長期間計上可能（S造34年、RC造47年）。
デメリットは、ランニングコストが高い（管理費、修繕積立金がある。←合算して1万円を超えることも多々あります）、コストをコントロールできない（区分所有建物の管理費、修繕積立金を見直すこと自体が難しい）、融資が通りやすい物件（新築、築浅）は価格が高い（利回りが低い）。賃貸中は稼働率100％だが空室になると稼働率0％
個人的な意見ですが、戸建、区分どちらもいい物件もあれば悪い物件も有ります。特に戸建投資は初めて収益物件を購入するにはかなり手間もかかりますので、その手間をを楽しんで取り組めるくらいのバイタリティが必要だと思います。区分所有建物は手間はかかりませんが、融資が通りやすい物件で割安な物件は初心者には情報がきません。※不動産業者でも中々見つけられません。
融資が通りにくい区分所有建物（旧耐震、総戸数が少ない、エリアに難がある。）は割安な物件は出てきますが、出口（売却）を考えると出口の融資が付きづらく朽ち果てるまで保有する覚悟が必要かもしれません。
個人的な意見ですが、手間を楽しめない人は、戸建投資よりは区分所有建物の方が向いていると思います。※あくまでも物件によります。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
佐藤
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