令和のかぼちゃ 花開く?

こんにちは、マーブルの菅原です。

投資家の皆様、かぼちゃと聞いて何を思い浮かべるでしょうか?

そうですね、かぼちゃの馬車です。

 

最近目にした案件なのですが、ひょっとしたらこれは「令和のかぼちゃ」になるのではないか?という案件を目にしてしまいました。

 

ただ、今回のかぼちゃは築古のアパートが舞台。

最近よく聞く提携ローンを使った業者売主のリノベ再販、サブリース等の管理条件付きです。

そして融資している金融機関も、かつてとあるシリーズの新築アパートの融資で不動産業者と組んでじゃぶじゃぶとローンを出していた金融機関。

 

ただ、今回の令和のかぼちゃ、投資家さんに高値掴みをさせるスキームではあるのですが、すぐには破綻しないような気もします。

 

すぐには破綻しないだろう!と思う理由は下記です。

①物件の稼働状況

平成のかぼちゃは、未完成物件家賃や稼働率が実際のものとかけ離れた絵に描いた餅であった点が破綻の要因の一つでしたので、既存入居者がいる物件リノベ済み・サブリース付きにすることで、平成のかぼちゃの問題点を解決しています

 

②自己資金と属性

平成のかぼちゃは、預金残高を水増しし、売買契約書も二重売契にすることでオーバーローンスキームが完成していたため、自己資金無しの人になんとか買わせるというスキームでしたが、今回のターゲットは企業経営者スーパー高属性のサラリーマン!

持っている自己資金の金額が違うので、多少物件が上手くいかなくてもなんとかなります。

貸し出した銀行も、無敵の消費者からのデモ攻撃にあう可能性は極めて低いでしょう!

 

平成版と令和版の差を表にまとめると下記になります。

  平成のかぼちゃ 令和のかぼちゃ
属性 年収700万程度のサラリーマン投資家 年収数千万の経営者層
自己資金 0円(オーバーローンも) 物件価格の3割程度
物件 土地からの新築 耐用年数超過のAP

 

令和のかぼちゃは、

・日本トップレベルで属性の高い人に融資をしていること(エビデンスの偽造がないことが前提ですが…)

・融資をしている金額は物件収支に対して正当化できる金額の範囲であること(高値掴み部分は自己資金対応)

という点で、かなり融資先を絞っており、多少の価格下落や家賃収入が減っても、すぐに破綻してしまうような方への融資はしていません!

 

では、なぜそのようなスーパー高属性の方が買ってしまうのか?

セールストークは、「節税効果までみたら利益が出る!」「お客様だけが買える!」「サブリースで手間いらず!」といったあたりでしょう。

そして、何もやらないで税金を払い過ぎるくらいなら、、、この国の税金の使い方にも不満があるし、、、ということで買ってしまうのでしょう!

 

そして口頭レベルでは、販売した業者が、長期譲渡になるタイミングで8割程度で買い戻すような話をしているみたいですが、果たして5年後に、さらに5年古くなった物件を投資家さんが利益を出せる金額で買い戻せるケースはどれだけあるのでしょうか?

その業者が販売数を増やせば増やすほど困難になる気がします。

 

 

そしてここからが本題!

 

上記の令和のかぼちゃスキーム!

現在物件をもっている投資家さんには朗報です!

朗報です!!!

(赤と黄色でハデハデなへたくそなLP作ってカウントダウンタイマー仕込みたい!)

 

このスキームに乗せることで業者へ売却できれば、契約不適合責任免責・ローン特約無しでリスクなく、かつ高値で売れる可能性もあります!

 

その先の購入者の方の話は、、、私には聞かないでください。。。

 

ということで

売却相談お待ちしております!

ビジネスには旬があるので、お早めにご検討ください!

(少なくともこのスキームが5年も10年も持つものではないことだけはわかります。)

 

 

皆様の投資の一助になれば幸いです。

 

菅原

 

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