03-6434-9882こんにちは、マーブルの菅原です。
先日、私の友人の所有していたワンルームマンションの売却を仲介しました。
10年ほど前に不動産投資だ！と言って買ってしまったという都内の新築ワンルームマンション。
サブリース付きの新築ワンルームマンションという一番儲からないパターンの物件です。。。
期中のCFもマイナスで持ち出しが毎月1万程度あったとのことで、20代のノリと勢いで買ってしまった正直に言ってクソ物件。
しかし、結果的には買ったタイミングが良かったということで、10年弱保有した中で利益確定する形で売却ができました。
皆様もご存知のように、この10年間、不動産市況が右肩上がり！
特に都内の区分マンションの価格は、投資・実需向けに限らず、ずっと上がり続けており、買った当初はクソ物件だったはずの物件も高値で売却することができました！
このワンルームマンションが高値で売却できた理由は、主に下記の5点です。
①ローン金利の下落
→ 住宅ローンに限らず、貸出金利の引き下げで返済比率にはまる融資金額が伸び、それにつられることで価格が上昇しております。
それでいいのか？次に買う人はどうなるのか・・・などありますが、、、
②変わらなかった家賃、上がる前の管理費・修繕積立金
→ 一般的に築後10年程度までは家賃の下落もそこまでなく、管理費等があがるのも築10年以降なので、利回り物件として売却した際の実質利回りが維持されていた。
③建築コストの上昇
→ 「オリンピックで～」、「職人がいなくて～」、「建築業界に人がいなくて～」、「鉄骨の値段が～」などの要因があり、建築コストはずっと上がり続けております。
④土地の仕入れ値の高騰（さらにいい立地の不足）
→ 個人の不動産投資家の中でも、土地を買って新築RCマンションを建設するという動きもあり、5年前や10年前に比べ、土地の取得価格が上昇しています。
さらに、いい立地には既に物件が建っているという中で、以前よりも外側での開発が多くなっており、5年～10年前に買った物件は、現在の企画中の新築物件より相対的にいい立地の物件という評価になります。
⑤販売会社の在庫不足
コロナ禍での副業としての不動産投資熱の過熱が後押しする形で、ワンルーム販売業者が在庫不足で高買いしているという状況があります。
事実、レインズに物件を公開した初日は電話が鳴りやみませんでした。
金額をわかった業者が適切な値付けをして販売活動を行えば、すぐにワンルームマンションの販売会社が買付を入れてきます。
一棟物を買いたいものの、最初にワンルームを買ってしまい残債が・・・と言われて融資がという方や、
ワンルームのせいで住宅ローンが組めないとお悩みの方、
利益はでないくてもいいからとにかく売却したいと思っている方も、一度ご相談いただければ、思わぬ高値で売却できる可能性もあります。
ぜひ、ご相談いただければと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
菅原
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。(事前にご予約いただいた方のみ)
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
