03-6434-9882こんにちは、マーブル馬場です。
昨年から社員一同、記事を書いてきたおかげで、このHPの認知度も上がってきました。
訪問いただいているみなさま、ありがとうございます。
ところで掲題の件。ほぼすべてのお客様からから言われます。
しかし、「いい物件」とはなんでしょうか。
収益物件である以上、買って売って最終的に利益がでる物件という定義としますが、保有物件スペックを聞く限り、およそ負けることはないだろうという物件を保有している方も複数おります。
その中で、当社で購入いただいたお客様に共通する点を挙げたいと思います。
迅速で合理的なコミュニケーションが取れる：
そんなの当たり前でしょう？と言われるかもしれませんが、これが実は結構できない人が多いです。
例えば、メールのやり取り中に、一方的に音信不通になったり。
例えば、契約まで決まった段階で、急に合理的な理由なくキャンセルとしたり。。
仲介営業としては急に梯子を外されてしまうと、全く身動きが取れなくなりますから非常にまいります。意外なことに、こういった信義則上のコミュニケーションが取れない投資家(候補含め)は多いのです。
マーケットでは、物件をゴリ押ししてくる不動産業者が多い点にも大いに問題があるような気もするのですが、面白い事に「いい物件」を保有している方は、みなさん、この点がしっかりできています。
例えば、紹介を受けた物件を断る時などです。
断るということは、立派な投資判断ですから何ら問題はありません。
しかし、紹介を受けた際、連絡なしでスルーと、ちゃんと断りの連絡をするのでは、その後の物件紹介が大きく異なってきます。
しっかりと理由を言ってもらえれば、業者の立場では「よし、次は期待に応えなくては」と思うものです。
弊社の髙野曰く、物件を断る事も数多くあったが、その理由と感謝を伝えることで「いい物件」を紹介してもらうことにつながった。
なるほど。営業の立場としては次につながるお客様だと一生懸命次の物件を用意するでしょう。
特有の判断軸がある：
例えば、投資家の一人に「固定資産評価額以下の物件」しか買わないという方がおります。
現実問題として、一都三県で固都税評価額以下の物件は、ほぼありません。出回っている物件の99%が対象外です。
しかし、ごくごく稀にこういった物件が出てくることがあります。その際は、真っ先にこの方に紹介させていただくことになります。
理由は、判断軸が明確なので、成約確率が高いからです。
この条件はこの人！と思わせることができれば、いい物件が回ってくる可能性が高まると思います。
実際に、弊社にもこういったお客様が何人かいらっしゃいます。目線が明確。かつハードルが高い。
紹介できる数は少ないのですが、紹介した際は必ず買っていただいております。タイミングが読めない中で、購入したい気持ちを抑え、じっと資金を用意して待つというのもなかなか大変なことだと思いますが、だからこそ条件の良いものを購入できるのでしょう。
リスクを理解し、取れる：
これも重要な要素です。
例えば、弊社のお客様で下記スペックの物件を保有している方がおります。
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・東京メトロ日比谷線沿線 徒歩5分
・価格2.6億
・平成築RC、EVなし
・表面利回り約10%
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このスペックのみ見れば、誰でも欲しい物件と思います。
しかし、複数人のお客様に声をかけたところ、手を挙げた方は、購入いただいた方のみでした。
理由は、内2部屋が風営法の業界の待機所となっていたからです。
これが取れるリスクか、取れないリスクかのご判断は投資家それぞれが下すことですが、
結果的に1年程度で契約満了で退去させ、現在は当該部屋を民泊で運用することで、通常賃貸より高い家賃が取れる部屋に生まれ変わっております。
都内平成築RC・表面10%・日比谷線5分という条件では、まず負けることはないディールではないでしょうか。
別な投資家さんのケースで、地方物件で下記のような事例もありました。
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・長野県諏訪市 最寄駅から徒歩40分
・価格600万円 （１棟です）
・旧耐震、築４０年コンクリート造
・表面利回り約４８%
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これは、買ったときは外観ボロボロ。室内の入居率は１/８。
いくら安いとはいえ、少し考えてしまうような物件です。
しかし1年後、外観の再生が終わり、室内もリフォーム完了、稼働は７/８まで上昇しております。
なんといっても、表面利回り４８%です。リフォーム後の利回りでも２５％と、投資としておよそ負けることはないと思います。
このように、やはり誰もがうらやむ「いい物件」は、努力の結果であることが多いと思います。
「いい物件」を保有する人は、購入時、多くの投資家が避けたリスクを取っていることが多いのが現実です。
しかし、例えば上の例は両方とも、本業のあるサラリーマン投資家が、1年で再生できているのです。
もし、リスク許容度があり、多少時間を使えるという方は、是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
ちょうど、おもしろい物件もはいってきておりますので、お気軽にお問合せください。
誤解いただかないで欲しいのですが、皆様にリスクを取れ！と言っているのではありません。
最初の1-2件はやはり、タックスメリットを取りに行く安定物件を狙ったほうが宜しいかと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
馬場
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