afterコロナへの準備は、もう始まっている

みなさま、

こんにちは、マーブルの高野です。

2月ごろから続いている「コロナ禍」の中、最近はなんとなく重苦しい雰囲気が薄らいできましたね。

 

銀行が不動産融資を止めていて物件が動かない中、先を見ているプレイヤーは着実に、afterコロナを見据えて動き出しています。

当社も、3-5月は開店休業状態が続いておりましたが、今月末に、立て続けに2件の仕入れ契約が確定しました!!

 

こんな感じの物件です:

 

①世田谷のボロアパート

 

売主が業者で、決済の関係で売り急ぎの案件。

5末までに契約・決済する条件で、他の業者の札が3-4社入ったものを蹴散らして、現金購入することでまとまりましたw

2部屋しかない、いわゆるニコイチのアパートですが、現在は未修繕で全空。屋根と室内を修繕すれば表面7.0%くらいの再生物件になりそうです。

旧耐震とはいえ、田園都市線・東横線沿線の世田谷エリアに土地付きのアパートを購入できるのは、あまりないチャンスと思います。

自己資金3,000万くらい使えるよ!という投資家さんは、是非お声がけください。(たぶん、ローンは付かないので)

再生のノウハウを積むにも最適な案件かと思います。

 

②東京メトロ東西線沿いの再生アパート

 

こちらは売価=路線価に近い、いわゆる「土地値物件」です。

銀行評価が出るアパートですが、現オーナーが原状回復をやっていなかったこともあり、6/12部屋入居で稼働50%という、実にもったいない物件です。

この状態では、エンドの投資家向け融資は付かないので、こういう物件はいったん不動産屋が買って、再生して再販することになります。

 

この物件も土地評価が高かったので、複数の業者が仕入れ融資を打診していたようですが、

融資がコケたり、時間がかかったりしており、結局は、一番指値の厳しいウチに物件が回ってきました!

すぐに与信取引のある地銀の支店長に電話し、1週間で融資内諾を取り付け、無事に購入できることになりました。

 

本件は土地の形状も良く、満室近くまで埋めれば、評価も収益も出る優良物件になると思います。

これは今年の後半くらいの販売になるかと思いますが、土地値・満室稼働・表面8%オーバーに仕上がるように再生していきたいと思います。

 

5月はこういった再生案件として2物件を仕入することになりましたが、当社の仕入れ目線に合う物件がちらほら出てくるようになり、

感覚として、やはり物件価格は少しずつ下がってきているかな、と感じております。

 

先日の記事では、物件を購入できるプレイヤーが限られてくると記載しましたが、

 

コロナ禍の「今」、不動産投資でやるべき事

今後は、収益物件を扱う不動産業者の間でも二極化が進むような気がしています。

 

やはり、仲介だけではなく、買取もできる会社に物件情報が集まる傾向があります。

仲介しかできない資金力のあまりない会社には、なかなか物件情報が集まりにくく、

自己資金を使って物件を「自決」できる会社に、水面下の物件情報が集まっていくように思います。

 

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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