03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
先日、ようやく3月頭から仕入れに動いていた案件を無事クローズできました。
千葉県のRC、4,000㎡を超える敷地にファミリー33世帯の大型物件です。価格は5億オーバーです。
仲介でウチのお客様に買ってもらいたい条件だったのですが、1点大きな制約があり、売主様が100歳近いご高齢のため、「必ず決済できる」買い手を選ぶ必要がある案件でした。
これは、契約条件にそのまま反映されることになります。
今回はこんな感じでした：
・融資特約、不可!
・中間省略、不可!!
・手付金1,000万円以上!!!
・瑕疵担保、一切免責の現況有姿での引き渡し
・地積更正登記後の引き渡し(契約から3-4か月後)
・・・・うーむ、、業者の立場でもこれは厳しい。
さすがに買い手にとってのリスクが大きすぎて、お客様には紹介できません。
売り側仲介も、販売先は業者を想定していたようでした。
もし、既に銀行から5億調達できる可能性が非常に高く、現金1,000万を実際に使える！なんなら手付を捨てる覚悟もある！！という方がいらっしゃいましたら、
是非ご面談にお越しください。今後、こういった物件を優先的にご紹介しますｗ
契約時に元付に確認したところ、本件は買い手に厳しい条件にもかかわらず、「即日、10本以上の業者買い付けが殺到」したとのことです。
利回りはそこそこですが、RC・築20年以下・積算評価が売買価格＋1億円・ファミリータイプと、投資条件としては十分整っている案件ですから、そうなるのかもしれません。
さて、本日の本題です。
おそらくこの記事を見ていただいている人の中にも、いい物件を見つけたものの、現金客に横取りされた等の苦い経験をお持ちの方がいると思います。
こういった競争が過熱している物件をグリップするには、一体どうしたらいいでしょうか。
端的に言えば物件の元付業者に自分を選んでもらうことです。
選んでもらうには、元付業者のニーズを的確に理解し、それを満たす努力をすることが大切です。
元付業者が売り先を選ぶ基準は、実は会社や営業マンの方針によって大きく異なります。
・一番買値の高い人
・決済できる確実性の高い人(ローン特約なし等)
・手数料を満額払ってくれる人
・さらにキックバックをくれる人
・コミュニケーションの取り方がうまい人
これらは基準の一例ですが、要は価格が一番高い人が必ず買えるわけではないということです。
売り側のニーズの見極めについては、私が業者を始める前、不動産投資家の立場の時から特に注意を払っていました。
実際に、私の周りでうまくいっていると思う投資家さんもこのあたりはしっかりしていると感じます。
あまり文字にする事でもないため漠然とした話になってしまいましたが、ある意味で、寝技も必要となってきます。
人が介在する交渉事ですからね。
具体的にどのような準備をする必要があるのか、興味のある方はぜひご面談にお越しください。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
