03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
1/25の日経新聞の記事に、アパートが乱立して空室率が上がっているとの記事がありました。
http://www.nikkei.com/article/DGXKZO12088230U7A120C1EE8000/ (会員しか見れませんが。。)
記事によれば、「首都圏のアパートの空室率は15年夏ころから急上昇しており、神奈川県や千葉県、東京23区では35％前後に達する。」そうです。
弊社のお客様は金融やコンサルティングファームの方が多いため、日経新聞の読者が多いのでしょうか。こういった記事が出ると、必ず問い合わせがあります。
収益物件の購入を考えているが、23区内ですら空室率が35%もあるのであれば、相当リスクが高いので投資検討をやめたほうがいいのではないか、もしくは今のうちに売却を考えた方がいいのかという相談です。
実際に記事を読んでみましたが、事業マインドが高くフルローン近くを引いて物件を買うサラリーマン投資家と、先祖代々の土地活用や相続で自分の意志とは別に収益物件を保有している資産家(農家などの土地持ち含む)の区別をつけておらず、収益物件投資の現実を理解していない人が書いている記事なのだと思います。
このblogを読んでいただいている方の大半は、サラリーマンで収益物件をお持ち、もしくは今後投資を考えている方と思いますが、
実際に収益物件をお持ちのサラリーマンの方で、都内の物件で35%も空室がある物件をお持ちの人はいらっしゃいますでしょうか。
おそらく、ほぼいないはずです。
一例ですが、昨年、弊社の関連会社で茨城県に下記の物件を購入しました。
2,000㎡を超える広大な土地に4棟のアパートが建っている物件です。(写真は購入して塗装後のものです)
しかし、本件の購入時、22世帯中、5世帯しか入居がついていない物件でした。
実に、空室率77%!!
満室想定家賃は20%近かったため、お客様に仲介で売りたかったのですが、ここまで稼働率が悪いとエンド向けの融資はまずつかない上に、今回は売主が水面下で売却を希望しており、弊社での買取限定で回ってきた話でした。
物件の外壁塗装・駐車場整備や競争力強化のための室内リーシング等を行い、22世帯中、20世帯の入居(空室率9%)まで持っていくことに成功しました。
ここまで要した期間は、約6か月です。
そうです、事業マインドのある投資家が取り組めば、たった半年で物件は再生でき、優良な収益物件に生まれ変わらせることができるのです。
しかもこれは、賃貸需要の旺盛な東京23区内ではなく、茨城の地方都市の話です。
今回の売主さんは地元の農家の方で、銀行主導の任意売却で物件を処分する必要がある方でした。
話を聞けば、ハウスメーカーの営業に負けて物件を建てたものの、途中でサブリースを一方的に打ち切りにされてしまい、気が付いたら入居が5部屋になっていたとのこと。
ローン元利金が払えない状況になっていたにもかかわらず、ずっと管理会社任せで最近まで気が付かなかったと言っており、こちらが驚いてしまいました。
契約の当日、売主さんにお会いしましたが、いかにも畑仕事を終えてから来ましたー！というオーラ全開の方でした。
「兄ちゃんも若いのにこんなの買うとはよくやるねぇ。こんなとこじゃ、埋まんないよ！」
「オラは(ハウスメーカー)にやられちゃったんだ。周りもみんなそうよ！！」
なるほどなー、と思いました。
それは、収益物件購入を事業と考え、マーケティングをして空室を埋めて運営すると言った思考を持つ投資家からは、かけ離れた人達でした。
そりゃ、空室なんて埋まるわけないです。入居5部屋になるまで気が付いていないんですから。
管理会社に満室想定家賃の○%を払うといった契約にしているんですから。。管理会社も埋めるインセンティブが全く働かないです。
上記の記事の話に戻りますが、サラリーマン投資家が収益物件を買うケースと、こういったサブリースを前提にハウスメーカーや銀行主導で物件を建てさせた地主大家のケースでは、事業に対する考え方がまるで異なります。それらを一緒にまとめ、このエリアは空室率35%⇒収益物件投資は危険！！と安易に結びつけるのはナンセンスです。
もちろん、投資の長期展望を考えるにあたりマクロデータが重要という点は理解できます。
しかし、自身の保有物件の戸数は大きくてもせいぜい20部屋程度の話であり、そこにはマクロデータは役に立ちません。
統計データを取っていない私の経験上の話ですが、マーケティングさえ間違えなければ、どのエリアだろうが100%稼働近くまで持っていくことができます。
表面上のデータを鵜呑みにして一喜一憂するのではなく、一つの物件を前に事業として成り立つかどうか、その本質を見極めることが重要なのだと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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