03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
実はこれ、1か月前に上げ忘れた記事ですｗ
内容は特に劣化していないので、そのまま掲載します。
投資金額の大きい不動産を資産家でもないサラリーマンが物件購入をするには、「いかに融資を調達できるか」が大きなテーマとなります。
その点で、2017年は大きく潮目が変わった時期となりそうです。
投資家の皆さまも感じていることと思いますが、収益物件への銀行融資が第3四半期(7月以降)あたりから、目に見えて厳しくなってきました。
取引銀行に話を聞く限り、各銀行とも第2四半期(4-6月)中に方針の通達があったものが、第3四半期になって現場レベルの融資姿勢に落ちてきたようです。
融資が厳しくなってくると、ダイレクトに下記のような影響が出てきます。
①そもそも借してくれなくなる：
各銀行とも、いわゆる貸し出し基準を引きあげてきます。
給与所得や保有金融資産のハードル、現在までの総額借り入れの額などの条件を引き上げ、いままでフツーに借りられた属性の人の融資が否決される状況が実際に出始めています。
基準に合わない人には、お金を貸してくれなくなるため、最初の段階で収益物件投資がスタートできなくなります。
ここ数年が異常だったのもあるかと思いますが、給与所得目安1,000万円⇒2,000万円、700万円⇒1,000万円といったようにエントリーのハードルを上げている銀行が見られるようになってきました。
千葉の某銀行、群馬の某銀行などは特に顕著ですね。←もろバレですがｗ
②自己資金を多く求められる：
物件価格が上がっているため、特にプロパーローンを提供している金融機関に最近増えてきたように思います。
少し前までは物件担保評価がでていればフルローンが引けた銀行でも、自己資金10-20%必須というところが増えてきました。
表面的には20%の頭金が必要と言っている某信金も、今までは稟議次第で自己資金5-10%程で済んでおりました。場合によってはフルローン調達も可能でした。
それが、本当に一律20%を原則化する方針となったことで、急に新規貸出高が減ってしまったとのことです。
普通のサラリーマンにとって、仮に1億の物件の頭金20%=2,000万円＋諸経費で、合計約3,000万円など簡単に用意できるものではありません。
つまり、この点でも物件購入できる投資家がしぼられていくということになります。
③貸し出し条件(金利や期間)が悪くなる：
この点は、特にプロパーローンを提供している金融機関に起こりそうですが、
まだあまりダイレクトな影響が出ている話は聞いていないですが、近いうちに十分起こりうる話だろうと思います。
今後アップデートします。
④貸し出しエリアがしぼられる：
今まで融資を出していたエリアを縮小することですが、複数の金融機関では徐々に始めています。
地方都市であれば県庁所在地以外は融資エリアから除外、東京全体から23区内に限定、最寄駅より15分以内の物件に限定など、各金融機関同じような縮小傾向があります。
個人的な所感ですが、
特に過去数年に渡り、東京への進出を進めてきた地方銀行の収益物件融資(プロパーローン)が厳しくなったように感じます。
一方で、サラリーマンの属性に貸し出すパッケージ商品を持っている金融機関の融資は、現時点ではそこまで変わっていないように思います。
現時点で融資が付くという人は、やはり投資に見合う物件の新規購入を狙っていくべきと思いますし、現在高値で売却できそうな案件をお持ちの方は、今のうちに売却して利益確定しておくことを本格的に検討してみてはいかがでしょうか。
投資である以上、いつか物件を売却して利益確定をすることになります。
税制のからみもあるので一概には言えませんが、特に2-3年以上前に物件を買った方は、このマーケットではいい金額で処分できると思います。
特に、複数物件お持ちの投資家の方は、このタイミングで一部売却して現金を作り、バランスシートを強化しておくことが今後の投資につながる可能性が高いと考えます。
投資拡大を狙う投資家さんにとってはネガティブな記事かもしれませんが、これが現状の投資環境だと思います。
別な視点からですが、当社は現在13行と収益物件の融資取引があります。
他の不動産会社では付き合いのないような地銀や信金等とも付き合いがあるため、人によっては条件のいい融資が引ける情報提供ができると思います！
・・・しかし、この記事ではだれがみているか分からないため、具体的な金融機関名を出して踏み込んだ記事にできないのがもどかしいところですｗ
より詳細を知りたい方は、是非当社までお越しくださいませ。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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