10億円の壁を超える投資家とは

こんにちは、マーブルの高野です。

 

この仕事をしていると、色々な投資家さんに会う機会があります。

投資総額50億円を超えている人、所有不動産を法人ごと売却し数億円の利益確定をした人など、既に現預金で1億円以上保有している「収益物件投資の成功者」と言われる人は意外に多くいるものですね。

考えてみれば、収益物件投資ほどレバレッジをかけて規模拡大できる投資はないため(かつ、ロスカットもない)、数字に強く事業センスがあるビジネスマンにとっては、やはり勝てる可能性が高い分野なのだと思います。

 

そのような中、ウチに相談に来られる方の中にも「できるだけ多く物件を買い、投資規模を拡大させたい!!」という方は結構いらっしゃいます。

 

個人的には、物件が高騰している時期に無理に収益物件を増やす必要はないと思いますが、

現在は投資家にとって融資環境がとても良く、サラリーマンに融資が付きやすいという状況は事実ですので、ウィンドーが閉じる前に規模を拡大させたい方の気持ちも良く分かります。

 

今日は、そのような方へのアドバイスです。

 

今のマーケットでは、年収1,000万程あるサラリーマンの方であれば、3-4億円程であれば比較的軽く融資付けが可能です。

問題はその後の拡大についてです。

5億のカベを破り、10億、20億と買い進めている方にはいくつか特徴があるように思います。

 

①金融機関の特徴を理解している

特に、信用金庫をうまく活用している方は一気に規模を拡大させていると思います。信金は、事業マインドのある方には、残債が多かろうと、どんどん貸してくれます。

実際に某信金では、事業計画がしっかり作れて運営実績もある投資家には、フルローンで10億、20億と貸し出しているケースがあります。

「自分は、支店長から○○億までの枠をもらっている!」という方の存在も何人も耳にしております。

毎年の決算書確認や通帳に残る預金残高により運営実績を評価してもらい、次の融資承認につなげていく事で、資産拡大の良いスパイラルを作ることが、規模拡大の秘訣のように思います。

 

逆に、「メガバンクからの借り入れに固執している人」や、「当初から金利1%以下じゃないと借りない」などと決めている方は、拡大ができていない(むしろ、1件目のスタートも切れない)ように思います。

新聞を読めばわかりますが、各メガガンクの現在の基本的な経営方針は融資ではなく、手数料ビジネスを如何に拡大させるか、です。

これは収益物件融資でも当てはまり、融資1件借りることで、投資信託やら定期預金やら外債やら、、、と色々な「お付き合い」を求められるケースが多いです。これらにすべて応えていくと、収益物件拡大のガソリンである現預金が貯まらず、次の投資に結びつきません。

このご時世では、メガバンクからフルローンで何件も調達している投資家は、まずいないのではないでしょうか。

そんな方がいたら是非、教えてくださいw

 

②投資セグメントを「都心×重量物件」に特化している

これは、①の信金の事業エリアとも関係があるのですが、規模を10億以上に拡大させている方の多くは、「都心×重量物件」のみに特化しているように思います。

このセグメントはロットが大きい物件になりがちという面もあるのですが、融資する金融機関は、投資家が既に保有するすべての物件の担保評価をしなくてはなりません

地銀や信金には営業エリア外にある、この「域外担保物件」の存在は嫌われるものです。

遠隔地に物件があるというだけで、相談した物件がNGとなってしまった経験のある方は意外に多いのではないでしょうか。

 

また、償却用の築古木造を保有している事をネガティブに評価する金融機関も多いです。

具体的には、融資の最終弁済期日が、物件の耐用年数をオーバーしているという点をマイナス判断する金融機関があるということです。

従いまして、投資規模の拡大を主眼に置く投資家の方には、築古木造投資はあまりオススメできないということになります。

 

③長期保有を基本としつつも、「売却」を組み合わせている

この点もかなり重要です。以前もご説明しましたが投資の成否は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の多可で決まります。

今は、相対的に物件価格が高騰しております。つまり、物件を売却するには適した時期と言えます。

個人で購入した物件であれば長期譲渡所得になるタイミング等の足かせがありますが、いい値段が付くマーケットが続く間に売却し、利益確定させ現預金残高を増やしておくことは、次の融資や、他の保有物件の借り換えに非常にプラスに働きます。

 

例えば、私の知り合いで1億円×3物件をそれぞれ3%の金利で借りており、内1件を売却し2,000万円のキャピタルゲインを得た方がおります。

この方は、残債が減り現預金が増えたことで、銀行からはトータルのバランスシートが改善したと判断され、残りの2物件を金利1%以下で借り換えに成功しました。

そして、その後に同じ銀行の融資で3億円程買い進めることができました。

 

このように、物件の売却がBS改善につながり、次の融資が付きやすくなることもある点は頭に入れておいた方がよろしいかと思います。

規模の拡大で頭打ちになっている方は、一度検討されてみてはいかがでしょう。

 

その他、投資判断の意思決定が早い事や、仲介料を値切らないことでいい物件がどんどん紹介される、などいくつかの特徴があるように思いますが、

重要なところでは、上記3点が共通しているように思います。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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