03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
7月11日号の週刊ダイヤモンドの不動産特集で、取材を受けた私のコメントがちょっと掲載されているようです。
https://www.diamond.co.jp/magazine/20242071120.html
社員が発見して気が付きましたｗ
今まで何度か取材を受けたのですが、スルガ問題以降、収益物件のトピックとしては正直そんなに面白いネタがありませんね。
最近のマーケットについてですが、ダイヤモンドにコメントした通り、コロナの影響で物件価格は確実に、少しずつ下がってきている印象を受けます。
と言っても、立地が良く安定稼働している物件がゴロゴロと見つかるわけでもなく、稼働が50-60％でエンドのお客さんには融資が付きにくいような、いわば「業者の仕入れのタマ」のような案件が中心です。
当社は、6月にコロナの影響で短期の仕入れ融資の期限が来てしまった不動産屋の投げ売り物件を2件購入しております。
７月は、資産家がコロナの影響で本業が傾き、任意売却になった案件を買い叩き、こちらもバルクで2物件決済する予定です。
そのため、緊急事態宣言が終了後の６月・７月は当社は思ったよりもかなり忙しくなってしまい、記事の更新も久々となってしまいました（と言い訳を）。。
他の同業者の社長からは、「この時期に、なんでそんなに融資が付いて物件が買えるの？」と驚かれたりしますが、
買うべき物件が出てきた際にいつでも借り入れができるよう、財務状況を良くし、金融機関には定期的に事業状況の説明などを行っていた事が良かったのだと思います。
付き合いのある金融機関の支店長からは、「次の案件もバンバン持ってきてくださいよ！今月、何か案件ないですか、社長～」との強烈な営業連絡もいただきますので、来月以降もガンガン仕入れ・長期案件ともに買っていきたいと思います！！
それにしても同業の社長たちと話すと、このような金融機関への基本的な対応ができていない経営者が多いです。
社長が不動産しか知らず、金融や会社経営の知識がない代表者のなんと多いことか。。
こういう会社は、金融機関からの仕入れ融資も長期の物件融資も引けないため、単純な仲介しかできなかったり、自己資金の範囲内での少額の仕入れしかできない状態になってしまいます。
融資が引けたとしても、金利の高く条件の悪いノンバンクとかなので、相当利幅のとれる仕入れ以外はできないことになります。
当社では、先ほど書いた6月の仕入れた物件も、7月の仕入れ予定物件についても、再生が完了したら、まずは自社のお客さんにしか、情報を開示しません。
社員が頑張って仕入れて再生し、満室にした物件は、やはり自社のお客様に保有してもらいたいものです。
実際に過去の実績を見ると、ほとんど自社のお客さんのみで商談がまとまっています。外部に販売を依頼する場合は、当然ですが、その分価格を高く設定することになります。
このように、コロナ禍の中でも仕入れができる一部の不動産屋には、優良な情報が集まりやすくなるため、
不動産屋間での、取り扱い物件の情報の質の差がどんどん出てくると思われます。
以前に、下記で書いた記事の内容とも重複しますが、これからは、不動産会社の淘汰が進む時期に入ると思います。
今までは、マーケットが右肩上がりだったので仲介や中間省略のみで食っていた会社も、今後はそうはいきません。
ご自身が付き合っている不動産会社が、どういう会社だったのか。社長や社員の能力が本当にある会社なのかが表面化する時期になりそうです。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。(事前にご予約いただいた方のみ)
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
