03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
投資家のみなさんも感じている事と思いますが、
今年は、本当に収益物件の融資が厳しい年になっています。
おそらく今年、フルローンで物件が取得して保有物件を拡大できた人は、ほとんどいないのではないでしょうか。
ただでさえ、収益物件への不正融資が色々と発覚した中、コロナの影響で、無利子・無保証の制度融資が乱発されたことで、
金融機関は、リスクを取る融資よりも、こういった保証協会が入ることによるノーリスクの運転資金の獲得を優先しており、不動産融資は完全に止めている金融機関も多いように思えます。
色々な金融機関にヒアリングする限り、おそらくこの流れは当面続くと思います。
フルローンが出ることが当然のように見込まれた状況から、自己資金10-20%は当たり前といったように、不動産投資のルールが変わってきております。
自己資金を拠出できる人にとっては、割安な物件を購入するチャンスとも言えますが、
仮に1億の物件を購入する場合、2,500万程度の自己資金が必要となるため、この金額をポンと出せる投資家は多くないと思います。
一方、不動産屋の立場からすれば、融資が出ない環境でも何かしら、売らないことにはカネにならない、という側面があります。
不動産屋は、次から次に新しいスキームを考えだす連中がいるものでｗ
色々耳にするだけでも、下記のような話を聞きます。
① 小型アパートでの、障がい者向けグループホームの運営。オペレーション付き
② 区分マンションでの、認可外保育所の運営。オペレーション付き
③ 不動産特定事業法を使った、不動産小口化の持分取得
きっと、投資家の皆様の耳にも入っている事と思います。
今は通常の収益物件に対する融資が出づらいので、事業としてローンが調達できる①②や、少額ロットで投資できる③のようなものに手を出す人が出てくるのは想像に難くありません。
特に今、アツイのは③ですね。この1か月で、収益物件を扱っている色々な業者が小口化ビジネスを始めているようです。
こういった新しいビジネスモデルを聞くと、ワクワクしてきてしまうものですが、これと同じようなことって、少し前もありましたよね。
そうです、「かぼちゃの馬車」。。
あれは言ってみれば詐欺だったので、上記とは違うとは思いますが、
結局、ウラで仕組みを組成している奴ばかり儲かるようなシステムという意味では、あまり違いはありません。
投資家にとって、明らかにリスクリターンが見合っていないものがほとんどです。
別に、こういったものを組成して売っている不動産屋を批判する気もないですし、買うと決めた投資家を止める気もないです。
ただ、あくまで、収益物件投資の基本は、ノーマルレジの1棟購入です。
ここから軸足をずらしてはダメです。
新しい事業は、不測の事態が起こった際に、サラリーマン投資家ではリカバリーが相当難しいためです。
こういう融資が全くでない時期は、特に、一気に規模拡大したいと考えていた人にとっては、色々と考えがブレて、新しいものに手を出してしまいがちです。
一方で、私の考えとしては、自分の資金計画に合わないローンしか調達できない場合は、
既存物件のマネジメントのみしっかり行い、追加購入は静観するというのも不動産投資の１つのフェーズとしてはあるべき時期と思います。
結局、シンプルなものが一番儲かるのは間違いないと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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