03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
当社で購入いただいたお客さんから感謝されるポイントの一つに、購入後に起こった運営上のトラブルに対し、「オーナーとしての対応の仕方」を提供できるという事があります。
当社も保有物件数が増えてきていることもあり、今まで色々な物件運営上のトラブルが発生してきました。
これら一つ一つに向かい合い、オーナーの利益を守りつつ、最適な解決策はなんだろうかと常に模索してきたことにより提供できることです。
自分で不動産投資をしたことのない売買仲介は、このあたりのノウハウは全くないため、買っていただいたお客さんがから相談があっても、管理会社に丸投げします。
しかし、オーナーの立場では管理会社に一任では、ダメです。時として、管理会社は時として味方ではないという事を頭に入れておきましょう。
さて、前置きが長くなってしまいましたｗ
そんな中、最近わたしも初めての体験をしました。
入居者が夜逃げしたことによる強制執行の現場立ち合いです。
実際のプロセスは不動産オーナーであっても知らない人が多いのではないでしょうか。
私も今回初めて現場立ち合いをしましたので、せっかくなので時系列で追って整理したいと思います。
①今年５月、江戸川区某所に1棟物件を購入
単身者20世帯程度のＲＣ物件ですが、入居者の属性がイマイチの物件で生活保護者や無職の方が約30%程占めておりました。
売主も業者だったのですが瑕疵担保は絶対に負いたくないという事だったので、次の買主も業者限定で探していたとのことです。
４月に契約をすませ、いざ５末ごろ決済になったのですが、決済２日前になって急に連絡してきました。
売主「いやーごめん、104がちょうど今月から滞納気味なんですよ。さっき保証会社から言われて初めて知ったんでさ。悪いけど、重説の特約事項に、今からこの件加えてくれない？」
私「・・・・うーん、仕方ないですね。」
絶対、本件知ってて隠してただろ！と思ってはいましたが銀行の内諾もでており、決済をずらすこともできず、仕方なく応諾して決済することに。
しかし！！
決済直前になり出てくるこういうやり取りは、たいてい悪いことが顕在化するものです。
②６月になり、管理会社から連絡あり。
管理会社「オーナーさん、104が今月も入金がなく、連絡も取れません。ガスも動いていないようです。」
わたし「え、マジですか。もしや、中で・・・。ちなみにこの方何歳で何している人ですか？」
管理会社「えー、今年で70で、職業欄には、トラック バイト って書いてありますね。」
わたし「・・・。うーん、不安ですね。とりあえずあと数か月は保証会社が入ってるから回収できると思うので、安否確認のみたまにお願いしますねー」
③内容証明⇒提訴
やはり今月も入金がなく、保証会社から入居者に内容証明を送ったものの返答がなかったため、裁判所に部屋の明け渡しについて提訴する旨の連絡を受けました。
ご参考までに、提訴となればこんな書面が送られてきます。
④口頭弁論⇒判決
9月に口頭弁論実施。しかし、家賃滞納の入居者は、まずこんなところに出てきません。ほぼ100%不参加で、すぐに判決となります。
口頭弁論から1週間後、あっさり判決がでて、ここから「強制執行の申し立て」となります。
判決がでたら、さっさと原状回復してリーシングできるわけではないという事です。
⑤明渡強制執行の申立⇒催告
10月、判決後に今度は裁判所に明渡強制執行の申立を行います。この申立の後、執行官が「催告」に現地の部屋を訪問します。
ここで入居者が居座っている場合は、執行官と結構もめることがあるようです。
入居者不在の場合は、室内を執行官が確認し、実際に部屋に踏み込んで家財道具一式を撤去するに日時＝「断行日」を決定します。
大体、催告から2週間以内に断行することが多いようです。
ここで意外な点ですが、このタイミングでは、オーナー・管理会社は立ち合いができず、室内を見ることができません。
私も室内を見ようと管理会社に依頼したのですが、管理会社も立ち合いを許可されず、室内を見ることができませんでした。
⑥催告⇒強制執行の断行期日決定!!
11月、室内踏み込みの断行期日が決まると、下記のような書面が弁護士より届きます。
いよいよ、室内強制踏み込みの期日が決定しました。
管理会社のお兄ちゃんも「当日は私も行きますよー。オーナーさんもいらっしゃいますよね？」とのこと。
まるで楽しみなイベントを待ち望んでいる様子ですｗ
⑦強制執行当日
11月末、当日はざっと10人以上が大集合となります。
・執行官←裁判所からくるエラい「先生」と呼ばれる人。多忙の様子
・立会人←何のため、どこから来たのか不明だが、終始そばにいる人
・弁護士←複代理人として事務員参加が一般的
・保証会社←内装のチェックもあるので参加
・カギ屋←カギをぶっ壊す係。色々なメーカーに対応できるよう重装備
・運送業者←2トントラック5-6名で参加。入居者がゴネた時のためか、ゴツめコワモテ
・管理会社＆わたし
これだけの人数がずらっとそろうと物々しい雰囲気です。
こんな感じですｗ
近所の人たちが何が起こっているのか見に来て、野次馬がどんどん集まってきます。
別な部屋の入居者もベランダから覗いたり、外にでてきて警戒しています。
今回は14時30分開始でしたが、なぜか30分程早めに集まることが通例のようです。
そしていよいよ、定刻になりました。
・・・・興味深い、強制執行体験記 <後編>につづく
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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