03-6434-9882みなさま、
こんにちは、マーブルの高野です。
このたび、8年来付き合いの管理会社と、縁を切ることになりました。
これは投資家の皆様にも役立つと思いますので、記事にしてみます。
当社は保有物件の管理について、すべて物件所在地の管理会社に物件管理を依頼しております。
エイブル・ミニミニ・アパマンのような大手や、地場で力を持っている会社が中心で、購入する物件ごとに依頼先を決めております。
不動産屋なのに管理を外注するのは、管理費や仲介料、その他のフィーを取れるのにもったいない！
という意見もありますが、「物件管理＝基本は入居者からのクレーム対応」が中心のため、少人数の会社には割が合わないという側面があります。
また、管理会社は物件の近くにいないと、突発的な修繕対応などができないため、管理依頼先は必ず物件近くの会社にすべきと考えています。
さらに、地場の管理会社は売買にも強いことが多く、オーナー向けに地元の地主から入るいい売買物件をもってきてくれたりします。
そんなわけで、当社も区分マンション以外は外部の管理会社に物件管理を依頼しているのですが、
この度、長年付き合いのあった会社を更迭することになりました。
理由は、一言でいえばオーナーの利益を重要視していない。今後も改善する意思がない、からです。
これは一例ですが、入居者がクロスとペーパーホルダーを破壊して退去してしまいました。
この管理会社は、このような設備破損を経年劣化によるものとして、入居者に請求せず、
あろうことか、オーナーに許可なく、圧倒的に賃借人よりの内容で、勝手に精算金額を入居者と合意してしまいました。
不動産は、賃貸であろうとすべて、金銭が絡む問題になります。
いわゆる原状回復における東京ルールや、今年の民法改正により、原状回復の精算で次々と入居者に有利な解釈がなされるようになってきました。
これは退去精算のみではなく、賃貸中の物件でエアコンや備品が壊れた際、使えなかった日数に応じて、家賃減額をしなければならないといった状況です。
詳細は割愛しますが、この流れは今後も変わらないもので、見方を変えれば、オーナー側に一方的に金銭負担が発生しうる状況になっております。
ヘビースモーカーがヤニで真っ黄色になった部屋の壁紙交換を「クロスの耐用年数は6年だから、まったく負担しませーん」と言っても、
賃貸借契約書に、明確な修繕事項の記載がない場合は、入居者の言い分が通ってしまう可能性が高いです。
壁紙の全面張替えなど数十万もかかるにも関わらずです。
このような状況で重要なのは、管理会社の姿勢です。
オーナーの立場で言えば、退去時に、「当社は東京ルールにのっとって、フェアに精算をします」などど言っている管理会社は完全な役立たずです。
そんな管理会社には、「あんた、どこみて仕事してるの？？」と真顔で問い詰めます。
金銭が絡む問題なので、当然にオーナー・入居者間で精算がもめることがあります。
業界の流れ的に、入居者よりの精算をする方が、はっきり言って管理会社はラクです。
しかし、この時に、しっかりとオーナーの利益を確保しつつ、入居者の精算合意を取れる管理会社が、本当に管理依頼すべき会社と言えます。
管理手数料払っているのは、物件オーナーである!!
オーナーの意向を尊重しない会社は、管理会社の役割を果たしていない、という認識を持ってもらう必要があります。
(もちろん、限度はありますが・・・)
その意味で、今回、管理更迭することになった会社は、長い付き合いだっただけに本当に残念でした。
担当者が変わったタイミングで、急にオーナーへの態度が変わり、依頼しても仕方ない先になってしまいました。
しかし、そういった会社をどうやって見分ければいいのか・・・
明確な回答はできませんが、賃貸経営に大して興味のない、いわゆる「地主」や「資産家」ばかり相手にしている管理会社は要注意です！！
オーナーが賃貸経営に興味がないから、いいように丸め込めるのですから。
今回の件は色々と思うところはありますが、こんな顛末を迎えてしまうと本当に残念ですね。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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