03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
今日のテーマは「不動産市況について」私なりの所感です。
まず、投資家の皆様も感じている通り、全体的に物件価格は非常に高く、投資検討に値しないタイトな利回りの物件ばかりとなっております。
今、個人向け物件を購入しているプレイヤーは、現金をたくさん保有している相続税対策のご年配の方が中心です。
彼らにとっては、物件収益性は二の次です。次世代に資産を残すべく、評価額が低く時価が高い不動産を中心に、収益物件の価格を異常値までつりあげているように思います。
都心物件は、そのようなプレイヤーがターゲットとしており、弊社のお客さんのようにフルローン近くの融資を前提とするサラリーマン投資家が戦えるマーケットではありません。
そうすると、自然と投資対象エリアを広げることになり、一都三県から地方都市まで含めて考えることになります。
ただ、地方都市の場合でも、2012年ごろまでは「売価＜積算、平成築RC、利回り15%」といった条件は普通にみられましたが、この3-4年はあまり出てこない条件です。
地方物件の価格形成においては、やはり、サラリーマン向け融資に強い東海地方の某地銀さんの影響は非常に大きいものと思います。
より具体的に言えば、「某地銀＋中間省略専門の仲介業者のタッグ」によって、今の地方RC物件相場が形成されているように感じます。
ここでは調達金利と融資金額から、CFがそこそこ回るように逆算して投資家への販売価格を決める、ということが日常的に行われています。
実際にお客さんに紹介される利回りは、ちょうどキリよく10%前後に設定されているケースが多いのではないでしょうか。
先日この金融機関と取引した際、「御社は毎回仲介なので、本当に珍しいですね。」と真顔で言われ、思わず笑ってしまいました。
現在、彼らの融資の大半は中間省略案件で、単純な仲介案件への融資はほとんどないようです。
こういったスキームの案件で儲かるのは誰か、考えるまでもないですよね。
さて、都心でも地方においても物件価格が高い中、投資家としてどのような行動をするべきでしょうか。
私は、主に下記4点が重要と思っております。
1. 既存ポートフォリオの強化(コスト削減や金利交渉等、収益性の向上)
融資環境は抜群にいいので、金利交渉や借り換えには絶好の環境です。
私自身も、今年一年で金利3.5%⇒1.25%、2.5%⇒0.7%などいくつかの物件で財務改善を図っております。
2. 保有物件の売却
不動産は売却して初めて成否がわかります。
今は完全な売り手市場のため、常に意識しておくべきポイントです。
3. 償却用不動産(築古木造物件)の購入
不動産収入は入退去により変動がありますが、給与所得にかかる税金(所得税＋住民税)の還付は、物件を購入するタイミングでほぼ確定します。
今は、税金還付用の不動産を購入し、2-3年資金を貯めて様子を見るのもいい戦略かと思います。
税金還付用に適した不動産については、また別途記載させていただきます。
4. 現金での物件購入
収益物件購入は、保有現金が多いほど有利に交渉を進めることができます。
融資特約付きの一番札を飛ばして購入権利を得る等、現金を使える場合、優良物件に出会える可能性が格段に上がります。
この最たるものが現金買いです。
例えば、レインズに800万で売りに出ている物件を現金購入を盾に500万で即決し、2か月後に850万で転売するようなことも可能になってきます。
すでに複数の物件をお持ちで手持ち資金の有効活用をしたい方は検討してみてください。
1、2は既に物件をお持ちの方。
3、4は既存投資家のみならず、これから投資をお考えの方にも検討いただきたい項目です。
不動産投資は周りと同じことをやっていたら、まず儲からないと思います。
現在のマーケットを理解し、それを逆手にどう行動につなげていくか。
これが最終的な投資成否の分かれ目になると思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
マーブル 髙野
