03-6434-9882こんにちは、マーブルの髙野です。
本日は、私が考える収益物件の融資調達のポイントについて。
サラリーマンの方が収益物件を購入する際には、融資が不可欠です。
融資の引き方ひとつで、物件収支は大きく変わり、最終的な投資リターンも異なってきますので、
しっかり理解してから物件購入をする必要がございます。
一方、収益物件仲介会社の中には、サラリーマンの属性に融資付けをする銀行と物件を最初からセットで提案をしている会社が多いと思います。
これは、業者の立場で非常にラクなのです。「年収○○万以上」「借入残債××万以下」など決められた個人属性のハードルを越えれば、物件自体に多少問題があっても簡単に融資が出てしまうため、業者からすると案件になりやすく、売上が見込みやすいということです。
お客さんが希望する物件・銀行を探して紹介するというより、融資が付きやすい物件を探して銀行評価を取り、それに当てはまるお客さんを探すといった感じになっています。
忙しいお客様にとってはラクなのかもしれませんが、これでは本末転倒ですよね。。
さて本題に入りますが、収益物件における融資調達のポイントは主に下記4点と考えます。
①融資額
②借り入れ期間
③調達金利
④その他条項(期限前弁済ペナルティ、融資手数料等)
当初の私もそうでしたが、多くの投資家の方は、③の金利のみを気にして金融機関を決める方がとても多いです。
しかし、会社経営をされている方や自営業の方はよく理解できると思いますが、金利については、
金融機関と取引を深めることで、事後的な交渉が可能な部分です。
従いまして、私は融資調達は、①⇒②⇒③⇒④の順番に優先すべきと考えます。
①融資調達額
まず何よりも重要なのは融資調達額です。
金融機関は、給与所得もそうですが、自己資金を持っている人に貸したがります。
そのため、物件収支との兼ね合いですが、まずは、サラリーマンの属性を最大限生かし、できるだけ自己資金を使わず融資を調達し、自己資金を手元に残していくことが規模拡大の近道です。
返済比率が高くても、いざというときの手元資金が厚ければ期限前弁済等の対応は可能ですので、
あまり問題にはなりません。
また、少し金融的な話になりますが、収益物件調達の金利はノンバンク等でない限り、どんなに高くても5%以下だと思います。一方、購入予定物件の期待利回りはどの程度でしょうか。低くても10%近い水準と思います。
収入を生む資産を購入するわけですから、多少金利がかかっても、イールドギャップ(期待利回り-調達金利)がしっかり確保できる物件であれば、自己資金の投入は抑えてスタートするべきと思います。
②借り入れ期間
次に重要なのは借り入れ期間です。
収益性の高い物件を保有している場合は別ですが、まずはCFが出て自己資金が貯まりやすいよう、
できるだけ長い期間貸してくれる金融機関が望ましいです。
借り入れ期間について、一度引いてしまった期間を長くすることは金融用語で「条件の緩和」といい、いわゆる返済ができないために条件変更をしたというリスケ債権扱いとなります。
こうなってしまうと、当該金融機関での別件融資の可能性はほぼなくなりますので、注意が必要です。
借り入れ期間は、短くすることはできても、長くすることはできないという点を意識しておきましょう。
一方、逆のことを言うようですが、築古木造を償却狙いで購入する目的ではない限り、できるだけ耐用年数以内の借り入れにするよう気を付けるべきです。
耐用年数オーバーの借り入れ期間の債権がついてる物件を保有している事をマイナスとみる金融機関は一定数存在します。
今後の追加購入や借り換えオプションを減らさないためにも、中長期的な保有を前提とする物件の融資は、耐用年数にも気を配る必要があると言えます。
この点は、いずれ訪れる売却を想定した際も同じ事が言えます。
③借入金利
借り入れをする際、この点にのみ目が行きがちですが、上記2点と比べれば目をつぶってもいい項目です。
なぜなら、個人・法人問わず、金利は今後引き下げてもらえる可能性があるポイントだからです。
金融機関は、過去の返済実績を重視します。事故なく返済を積み重ね、金利を支払い、口座に預金残高が溜まることで、金融機関との間に信頼が生まれ、レートダウンにつながるのです。
私自身、4.5%⇒3.5%⇒3.0%⇒2.5%と複数回下げてもらったケースや、他行への借り換えで2.5%⇒1.2%に、3.0%⇒0.71%に下がったケースがあります。
(このあたりについては、あまり細かく書けないので、興味のある方はご面談にお越しください！)
④その他条項
③に気に取られてその他付帯事項を確認されない方も多い気がしますが、意外に収益物件の収支を左右する項目が多く存在します。
特に大きいのが下記2点でしょうか。
融資手数料：
金融用語でアップフロントフィーと言います。
定額○○万円や、物件価格の1-2パーセント等、金融機関によって違いがありますが、これらは言ってみれば金利の前払いです。
借入金利になっていない分、借り入れする立場からすると分かりにくいので、注意が必要です。
期限前弁済手数料：
固定金利の期間中にかかる期待運用益との差分(ブレークファンディングコスト)であれば仕方ないと思いつつも、銀行によっては変動金利にも関わらずかかってくるケースがあります。これは、いわゆる他行に借換える際に発生するペナルティのようなものです。
双方とも結構な金額かかってくるケースがあります。どのような条件でかかってくるのか、銀行選定の段階でしっかりと調べておく必要があります。
以上4点が、最初に物件を購入する際に考えるべき融資調達のポイントです。
弊社は、現在メガバンクから地銀・信金まで12行の金融機関とお取引があります。
取引行数が多い理由は、私自身の賃貸経営上の取引や、会社の資金借り入れ等で付き合いのある金融機関があるためです。
銀行によって、融資の出しやすい物件タイプや条件はまるで異なってきますし、自己資金を多く使える方とそうでない方でとれるオプションも違ってきます。取引行数が多いということは、お客様に提案できる幅も広いと言えます。
金融機関との取引上、具体的な銀行名は文章に書けませんが、弊社のお客様には、私の経験を踏まえたアドバイスや銀行の紹介も合わせて行っております。
是非、お気軽にお越しください。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
