03-6434-9882こんにちは、マーブルの髙野です。
お客様との面談で、法人で物件購入を進めたいという話を受けることが良くあります。
結論からですが、10億円以上の規模まで投資を拡大させる場合、個人では無理なので（むしろ、メリットがない）、いずれ法人を作る必要があります。
ただ、最初は個人による物件購入をおすすめしております。
私のケースで、現在は個人の他、3つの法人に分散し物件を保有しておりますが、スタートはすべて個人で物件取得しておりました。
まずは個人で約5億円分の収益物件を購入し、その後法人を設立し、物件購入を進めてきた経緯があります。
年収がそれなりにあるサラリーマン投資家の場合、まずは個人で2-3億規模まで拡大してから法人を設立する事をお勧めしております。(重量物件を買う方は別ですが)
まず、個人で物件購入を勧める理由は主に下記です。
・サラリーマン属性でフル(もしくはオーバー)ローンが付きやすく、一定規模まで投資拡大させやすい
・不動産所得と給与所得との損益通算ができるため、不動産所得を会計上赤字にすることで、手元資金が貯まりやすい
今までの記事でも説明してきましたが、安定収入のあるサラリーマンの強みは、自己資金をあまり使わず、自分の属性をレバレッジして融資調達が可能です。
最近では新設法人でも個人属性を活かしたパッケージローンで融資が付くようになってきましたが、サラリーマンの属性で融資を引くには上限がありますから、以前説明しましたセグメント①や③にその枠を使い、築古の木造中心に組み立てていった方が、自己資金が残りやすいです。やはり、物件価格が高い現状のマーケットでは、所得税還付のメリットを捨てるのはもったいないと思います。
個人でAUM2-3億規模まで拡大した後は、法人設立を検討しましょう。
いずれその法人をビークルとして物件取得を考えるためですが、まずは売上実績作りにAM会社として個人保有物件からフィーを徴収する事も有効です。
AUM2-3億もあれば法人にも一定割合のフィーを落とすことができ、個人の節税と法人の売上実績作りの両方の目的が同時に達成できます。
個人で不動産所得の確定申告を2期ほど終わらせると、実際に現金が増え収益物件の運営実績が評価されて、法人のプロパーローンによる融資付けができるようになってきます。
私自身の経験でも、個人の申告を2期終えた段階で貸し出してくれる金融機関が急に増えてきたと実感しております。
もちろん、法人には、個人で物件を取得するよりも多くのメリットがあります。
冒頭申し上げましたように、10億円以上の資産規模にしたいのであれば、いずれ検討しなくてはなりませんが、まずは個人による購入で、損益通算による所得税還付のメリットを十分にとることが望ましいと考えます。
法人設立のメリットについては、次回以降にご紹介させていただきます。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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