最近よく聞く、不動産キーワード

こんにちは、マーブルの高野です。

ここ数か月、急に忙しくなってしまい、久しぶりの更新になってしまいました。

 

今日は、最近耳にする不動産投資のキーワードについて書いてみたいと思います。

 

投資家の皆様もご存じのように、最近は勢いのあった収益物件会社が、営業スタッフを一気にリストラしたり、

なんなら、自社をいきなり廃業という荒業(これは、経営者の利益確定です)に出る会社もでてきました。

 

思えば、2010年ごろから約7年間、不動産価格は右肩上がりで推移し、個人向けの収益物件に融資が付くことで、このマーケットが一気に盛り上がりました。

融資をガンガン貸し出すアグレッシブな金融機関が次々に登場し、セミナーでアツい気持ちになったサラリーマン投資家にフルローンが普通につく市場が形成されました。

「家賃年収〇〇万を1年で達成!」などというキャッチフレーズの投資家の成功体験本が乱発されたのも、この数年ですよね。

 

一方、不動産屋の側面では、カネ儲けに機敏な人間が新規の不動産会社を作り、社員というよりは傭兵に近いような完全成功報酬の業務委託営業マンを抱えるようになり、

その結果、まともなビジネススキルがないにも関わらず、年収1,000万以上かせぐ高給営業マンが大量に出現しました。

こういった連中は、利幅が取れて客に融資が付くものであれば、自分の給料のためになんでも売りますw

 

なんとなくの感覚ですが、、今の不動産投資マーケットはこんな感じがします。

①融資が厳しくなってきたので、物件を買える人が限られてきている

②過去数年で成功した投資家による影響で、今すぐ投資を始めたいと思うアツい人が増えている

③1棟モノの営業マンが大量にリストラされ、違うモノを売り始めている

 

ここ最近、数年前からの投資で成功してきた投資家の本や大家塾の影響で、「自分もやりたい!」と今から不動産投資に新規参入を目指す人が、増えてきたように思います。

一方不動産屋の側では、潮目が変わり一棟マーケットからあぶれた不動産営業マンが大量に出たことにより、とにかく融資が付くものを売っている業者が次々に出てきているように感じます。

するとどうなるか、、

 

売っているモノが一棟から他に変わっただけで、引き続き、情報の非対称性で情報弱者の投資家がハメられているという実態を目の当たりにします。

 

ご参考になればと思い、記事にしてみました。

 

①法人スキームでの一棟物件+消費税還付:

スキーム自体はもう下火ですが、未だに地銀等を使ったこの投資法を追いかけまわしている人が多い様に思います。

法人を組成し、残債が見えないようにして主に「地方×重量物件」を物件所在地の地銀等でフルローン購入、金の売買を繰り返して課税売上を作り、消費税還付を組み合わせることでキャッシュを作って一丁上がり!という投資スタイルで、これをいくつもの法人で行うことで、一気に資産拡大して金持ちになれますよー、というたぐいのものです。

 

一度この夢のようなスキームの話を聞いてしまうと、投資適格な収益物件を購入することではなく、「このスキームを使える物件」を買う事に目的が変わってしまい、このスキームが適用できる物件の価格暴騰が起こった結果、気が付けば地方の平成初期RC8%のような物件を、オーバーローンで購入しているケースが見受けられます。

業者の立場でいえば、このスキームが使える物件は何でも売れるので、転売益をごっそり抜けるオイシイビジネスです。

 

消費税還付をするにしても、通常のサラリーマンが課税売上を作るには、金の売買をするくらいしか方法はありません。

結局、売買にかかるスプレッドや、還付申告を依頼する税理士への成功報酬等で、リスクばかり取らされ、実は投資家の周りの人間しか儲かっていない、というケースが多いのが実態です。

 

このスキームで数十億から百億単位で物件を保有しカリスマのように扱われている人もおりますが、実際にそういった人のまねをして同様に資産形成できたという人は聞いたことがありません。

実際、どうなんでしょうね。

 

②野立ての太陽光:

最近、初期に事業認定を受けて、まだ発電を開始していない事業者の認定取り消しがされるかどうかが、新聞をにぎわせています。

買取価格36円や38円時代に認定を取った案件をようやく稼働させ、収益物件に融資が付かなくなった投資家をカモにしているケースが増えてきたように思います。

 

先日お会いした人が、業者に36円の案件を紹介され、「もう二度とない最後のチャンスだ!」と言われ、購入を決めたと言っておりました。

しかし、この太陽光案件の表面利回りを聞いてみると、10%そこそこと言うのです。

 

今現在、買取価格18円ですが、それでも表面10%は達成可能な水準です。買取価格は下がっていますが、それ以上にパネルやパワコン代がどんどん安くなっているからです。

つまりその人は、「買取価格36円の案件」という買取価格の点のみに気を取られ、結局その分、太陽光システム価格で思いっきり利益を抜かれているのに気が付いていないのです。

 

この野立て太陽光、信販系の会社を使えば、収益物件より格段にラクにローンが組める点もポイントです。

つまりは、業者側からみれば、利幅が高く、売りやすい案件ということです。

来年あたりから、事業認定を受けて今まで寝かせてきた案件の利益確定に動く業者、そのカモにされる投資家が増えてくるような気がします。

 

そもそも、私はこの野立て太陽光、かなりの確率で投資家が損をするケースが多くなると見ています。

税制優遇もなくなりましたし、なにより二束三文の土地なので、将来の売却先が見つかる可能性が相当低いです。

詳細は割愛しますが、太陽光は収益物件の屋根載せ以外はメリットがほぼなさそう、というのが私の結論です。

 

③区分マンション:

一棟物件に融資が付かなくなってきたので、またこのマーケットが盛り上がりを見せています。

裏を返せば、区分マンションは融資の出し手がまだまだ多いということです。

それは、資産価値があるからでしょうか。

 

違いますよね。

ロットが小さく、債務者がデフォルトする可能性が低いからです。

 

メガバンクの融資スタイルはとくに顕著ですが、銀行は別に表面利回りが高い物件に融資をしたいわけではありません

少し乱暴な言い方ですが、貸し出した金額に予定された利息を付けて返してくれれば、最終的に投資家が損をしようが、毎月給与所得で不動産の損失を埋め合わせしようが、知ったことではないのです。

ロットが比較的小さく、過去に同じマンションの成約事例が見つかりやすい区分マンションは、融資の出し手としては、稟議を書きやすく安全性が高いと判断しているのです。

 

一方、投資家にとっての区分マンションはどうでしょうか。

以前、下記の記事にも書きましたが、土地の持ち分しかない区分マンションは、投資規模を拡大するための大きな足かせになります。

区分投資はやめましょう

また、電話営業にあるような、区分は節税対策になる・・・という点、これは完全にウソです。区分投資は節税にはなりません。

区分は法定耐用年数47年のRCが中心なので、減価償却も長期で取ることになります。

 

その為、不動産所得を赤字にして給与所得の税金を還付できるのは、諸経費が発生する初年度、せいぜい取得税支払が2年目になった場合はその期までです。

表面6-7%の区分をフルローンで買う場合、どうやっても3年目から物件売却までは、CFがカツカツにもかかわらず課税所得が発生し、お金はないけど、納税が発生するというデッドクロスになりやすいのです。

 

この文面を読んで、何を言っているのかさっぱり分からないということであれば、とりあえず区分投資をする前に、しっかりとした知識をつけた方が良いです。

区分はロットが小さく、融資が付きやすく、立地が抜群の場所に購入できるという性質があるので、あまり深く考えずに始めてしまう人が多いように思いますが、売るに売れなくなって塩漬けのまま、ダラダラと地味なキャッシュアウトする物件オーナーも結構いるのが実態です。

 

給与所得にかかる税金カットを第一に考えるのであれば、間違いなく耐用年数経過後の一棟軽量物件の一択です!!

 

以上、最近よく耳にするキーワード3つでしたw

 

まっとうな知識のある投資家であれば、絶対に手を出さないようなタイプの不動産(太陽光含む)が、「融資が付く」というだけで、未だにどんどん売れています。

まったく、どうにかならないものですかねぇ。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

 

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