最近はやりの、危険な投資

こんにちは、マーブルの高野です。

 

最近、「1銀行1物件1法人」スキーム←名称が正しいのか知りませんがw で投資している人(もちろん当社の顧客ではない人ですが)から、

この方法が他の銀行にばれないか、ばれた場合どうなるのか、持ちかけてきた業者のせいにできるのかw などと相談を受ける機会がいくつかありました。

 

「1銀行1物件1法人」スキームをどこかのセミナーで聞いて投資をしたものの、推進者が音信不通になったことで不安になったのか、最近はこの方法で買い進めてきた投資家さんで悩んでいる人が急増しているようです。

 

全然知りませんでしたが、最近このやり方でガンガン投資拡大しており、ブログ等で喧伝していた著名な大家さん達が急に更新が途絶えたり、ブログや大家の会を閉鎖するなど音信普通になっているようです。

 

私も詳細までよく分かりませんが、以前の記事に書いた信用情報の盲点

前回の記事はこちら

 

を利用(悪用?)し、法人借り入れであれば他の金融機関に残債があるのがばれないことから、いくつも法人を組成して、新規の金融機関に持ち込み購入していたのではないかと思います。

 

今回相談してきた人に聞き、このスキームで投資をしている投資家のブログを数人見てみましたが、サラリーマンをしながらも50億、100億の規模まで一気に借り入れて投資しているような方達でした。

 

これをみて私がまず思ったのは、これはまっとうな方法ではない、ということです。

どんなに給与所得が高かろうと、(仮に1億円以上あろうと)、本業で不動産業を行っているわけでもない個人またはその資産管理会社に対し、短期間に50億100億と貸し出す金融機関など、まずないと思うからです。

当社は現在4期目ですが、地道に増収増益を積み重ね、少しずつ取引金融機関が増え、与信枠が増えてきたという経緯がありますから、こんな短期間に数十億円調達するような方法はどこかに無理がある方法だと思います。

一般的な銀行の貸し出し方針を考えてみても、これは当たり前ではないでしょうか。

 

この方法はここ1-2年程で急拡大したスキームのようですが、複数法人による多額の借り入れが取引銀行に発覚することが失期事由に該当するのかどうか、私にはわかりません。

(銀行の金銭消費貸借契約書に書いてあれば別ですが、事前審査の段階でヒアリングがあるくらいで、おそらく書面に残している金融機関はないのでは、と思いますが。)

 

ただ、金融機関を欺いて(本当の事を隠して)まで投資家本人が社会人人生のリスクを取ってまで不動産投資をやる理由など、本当にあったのかどうかが気になります。

 

収益物件投資を始めたての人に多いのですが、1件目で1億程度の物件を買うと、場合によっては給与所得と同じくらいのCFが不動産収入で入ってくるため、どんどん規模を拡大したい!という欲求が出てくるものです。

実はそのCFは利益の先食いであったりする可能性が高いのですが、投資を始めたばかりの人はそれが分からず、2件目3件目と買い急いでいく人が多いような気がします。

このスキームは、きっとそのような人達をターゲットにしてのものだったのだろうと思います。

業者は売れば売るほど儲かりますしね。。

 

多くのサラリーマン投資家にとって、収益物件投資は、あくまで本業のサポートアイテムではないでしょうか。

自分の貴重なサラリーマン人生のリスクを冒してまで、物件を買い進める必要はないと思います。

 

また、規模の拡大という意味では少し時間はかかるかもしれませんが、現在の融資市況では合法的なオーバーローンやフルローンでの融資調達が可能です。

奇をてらった派手なスキームではないですが、結局うまくいくのはそのような地道な方法なのかなと思います。

 

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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