03-6434-9882こんにちは、高野です。
弊社と他業者の違いについて、本日は、⑤売却の提案です。
私は、前職で外資系投資銀行の不動産ファンドに所属し、不動産売買に携わっておりました。その後、企業買収を行う会社に転職し、海外企業の買収や未上場のベンチャー企業への投資に従事しましたが、いずれも投資業という点で共通しています。
投資業とは、端的にカネを「投資」し、「回収」することで利益を出すビジネスです。
これは、個人の収益物件投資も同様です。
通常、収益物件を購入する場合、毎月の手残りキャッシュフローのみを意識している方が多いと思います。業者が物件紹介する際も、その点のみを伝えているケースがほとんどです。
しかし、投資業とは、投資(=Entry)したものを売却し(=Exit)、再度現金化して初めて投資が成功したかどうか判明するものです。収益物件の場合、期中のインカムゲインのみではなく、売却時のキャピタルゲイン(もしくはロス)まで含め考える必要があると言えます。
私が所属していた会社では、不動産投資・企業投資に携わった両社とも、投資実行時の稟議プロセスで、「①いくらで、②どのタイミングで、③どのような相手に」売却を想定しているのかについての詳細説明が求められました。
つまり、買う前から売却時のプランを具体的に考えておかないと、そもそも投資ができないのです。
「購入前から、売り先のあたりをつけておく」、これが投資の鉄則です。(ま、、もちろんそれが想定通りいくケースは少ないのですが。。)
個人の収益物件投資の場合、自分以外の投資家がいるわけではないため煩雑な稟議プロセスは不要ですが、Exitは、常に考えておく必要がある重要事項といえます。
また前段が長くなってしまいましたが、、皆様は「Mark to market」という言葉をご存知でしょうか。
これは、投資した保有資産を現在の時価に引き直すこと、つまり「今、物件を売却すればいくらになるのか」を把握することです。
例えば、不動産ファンドでは通常、四半期ごとにMark to marketとして鑑定評価を取り直し、必要に応じ減損処理を行い、引当金を積む等の措置がとられます。
個人の収益物件投資では、価値が下がっても引当金を積む必要はないですが、定期的にMark to marketでバランスシートの確認をし、必要に応じポートフォリオの入れ替えを検討することで、今後の投資戦略の幅が大きく変わってきます。
私のケースでは、保有物件のうち1件を売却することで財務体質が改善し、今まで付き合いがなかった金融機関が、別物件で借り換えのオファーを出してくれたこともありました。
そのため、弊社で購入いただいたお客様には、この必要性を理解いただいた上で、必要に応じてこちらから売却の提案も行っております。
当然、最終的な売却の判断は投資家自身で行うものです。ただ、その判断・サポート材料をしっかりと提案する事は、本来、専門家の不動産業者の仕事ではないでしょうか。
個人で購入した物件、法人で購入した物件で税率も大きく異なります。また、特定の金融機関の融資基準の影響で、融資基準に合致したタイプの物件は高値で売却できることがあります。
これらは、売買仲介業者が情報を把握し、お客様に提案するべきことと考えております。
弊社では、売却した際にかかる譲渡税と手残り資金の概算、譲渡税の節税対策方法など、私が投資家の立場で本当に必要だった情報を提供させていただきたいと考えております。
今後、保有物件のExit戦略を考えたい方は、ぜひ一度ご相談ください。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
収益物件購入・売却を検討されているお客様は、お気軽にお問合せページよりご連絡くださいませ。
マーブル 髙野
