03-6434-9882こんにちは、高野です。
本日は、④購入後の運営、税務対策相談についてです。
収益物件投資は、いわゆる不労所得ではないため、購入後は期中の収益を最大化する努力が必要です。
しかし、この努力をしっかり行えば、「準・不労所得」とでも呼べるような、給与所得の何倍もの収入を安定的に生み出す仕組みを作ることが可能です。
私が以前所属していた不動産ファンドの業界では、物件の売買チームとは別に、購入後の不動産管理を行うアセットマネジメント(=AM)チームが独立して存在し、売買よりも多くの人員をあてているのが一般的です。
それほど、物件購入後に収益を維持させていくAM業務は重要なのです。
不動産ファンドのAM業務の場合、投資家への報告業務なども含まれるため、個人の収益物件投資とは異なる面もありますが、基本的な考えは同じです。
個人の収益物件投資家として求められる能力は、自身の物件のアセットマネージャーとして、日常作業を依頼する物件の管理会社をうまく使いつつ、収益を生み出す仕組みを作ることです。
前段が長くなってしまいましたが、弊社では仲介時に、特に下記2点のサポートを心がけています。
①管理会社の選定：
先ほどご説明いたしましたが、収益物件の運営は、日常業務を依頼する「管理会社の選定」が非常に重要となります。
一方、複数ある管理会社の中でアパマンやエイブルのフランチャイズ系、または地元で何十年と業務を行っている会社が存在し、どこに管理を依頼すべきか、選定方法は一概には判断がつきかねます。
地域によって強い会社は異なりますし、何よりも、すべての会社が「投資家の利益」を考えているわけではないという事実があります。
これは、私自身がサラリーマン時代に収益物件を買い進める中で痛切に感じた事です。
弊社は、収益物件の売買仲介をする以上、投資家の利益を優先する管理会社の選定は、切り離せないものと考えております。
この点、具体的な方法についてはまたの機会に詳細を書かせていただきます。
②物件購入後の「投資家目線」でのアドバイス：
また、収益物件購入後からは管理会社からの提案について様々な面で意思決定をすることになります。募集条件の設定、退去時の原状回復内容、新たな設備の導入など、すべて収益に直接影響する重要な意思決定ばかりです。
業界慣習の異なる会社とのコミュニケーションは、時としてうまくいかず、問題が生じるケースも少なくありません。私自身も、この点でいまだにもめて管理会社と言い合いになる事もたまにあります。
しかし、一方で管理会社がいないと物件運営ができないというのも事実です。
このようなトラブル時には、過去に同様のケースを体験した投資家の解決手段を知ることが非常に役立ちます。私自身、現在15棟を超える物件を保有する中、様々なトラブルが発生しつつも、解決しながら収益を出してきました。
弊社では物件を購入いただいた後も、このようなご相談は喜んで伺い、「投資家の立場から」セカンドオピニオンを行うことや、トラブル時の対応策を一緒に考えます。
以下余談ですが、、
管理会社のデイリーワークである「入居者対応(クレーム・家賃集金など)」や「リーシング業務」などは、物件のある場所に店舗がありスタッフを張り付けていないと、まずできない業務です。
その意味で、収益物件の仲介会社にそのまま管理を任せるのは、非常に危険だと思います。
東京の売買仲介業者が管理を引き受ける場合、まず間違いなく物件のある地元の管理会社に業務を丸投げします。
イメージとしては、投資家から管理費7%で引き受け、地場の業者に5%で外注し、2%が中抜き利益という感じです。
説明させていただいた通り、管理会社を使いこなすAM業務こそが収益を生み出すキモとなります。そして、この点は管理会社をうまく使うことで、人的レバレッジが効くため、投資家自身は意思決定のみをすることで、収益を生む仕組みを作ることができます。
私自身サラリーマンをやりながら、15棟以上を一人で問題なく管理できておりました。
・・・本当は、物件購入後に重要なタックスマネジメントについても記載しようと思っていたのですが、だいぶ長くなってしまいましたので、また次回に続きを書きたいと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
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マーブル 髙野
