03-6434-9882こんにちは、マーブルの高野です。
記事順番が前後してしまいますが、本日は、③投資スキーム構築、融資アレンジメントについて。
収益物件の購入で重要な点は、投資家の投資リターンを最大化することです。
いい収益物件でも、買い方ひとつで最終的に得られるリターンは大きく異なってきます。この点、物件を購入する際にしか決められない項目は多いため、購入時は本当に重要です。
文面で伝えきれない項目も多いのですが、特に重要な点を3点ほど記載いたします。
①銀行の選定、融資条件の交渉：
まずはこの点。収益物件の融資を決めるポイントは「融資額×借入期間×金利」の3拍子そろえることです。
サラリーマンの属性で融資を引く金融機関、積算評価を重視する金融機関とマチマチですが、ご自身の属性を踏まえ、一番条件のいい金融機関を紹介、交渉するのは業者の付加価値ではないでしょうか。
・・・その意味で、物件と融資が最初からセットになっている案件などは危険ですよ!!!
弊社では、現在金融機関10行以上と融資取引があります。実際に自社で収益物件の借入をしている先なので、融資姿勢を理解しておりますし、ギリギリのラインでの条件交渉もお任せいただければと思います。物件に合わせ、一番条件のいい金融機関をご紹介させていただきます。
②融資額はマックスで：
特に高所得者の方に判断の機会が多いと思いますが、フルローンや諸経費までカバーしたオーバーローンを引けるチャンスがあれば、最大限借りるようにしましょう。
収益物件の融資金利は0.5%程度から、高くても5%以下と思います。一方、ご自身が購入する物件の期待利回りはいくつでしょう。都内でも9%以上を求める人が大半ではないでしょうか。
イールドギャップを考えても、融資はまさに借りたもん勝ちということが理解できると思います。「返済比率は○○%以下に」などと書いている本も多いですが、こんな指標は二の次です。
また、収益物件がほかの金融商品より優れているところはレバレッジによる他人資本が使え、大型投資が可能な点です。
この特性を最大限生かすには、投入する自己資金をできるだけ少なくするスキームを組み、手元流動性を高めることが必要です。金融機関の一般評価は「保有現金高＝信頼高」といっても過言ではありません。
特に、投資規模を拡大していきたい場合、この点に注意して融資付けするよう意識したほうが望ましいですね。
③建物価値はなるべく高く：
売買仲介で、この点を意識している業者はどれほどいるでしょうか。
売買契約書の金額に土地と建物の内訳額を書く項目があります。契約時に内訳を記載しないケースもあるのですが、ここは、できるだけ建物価格を多くとることが鉄則です。
購入者の属性にもよりますが、「投資リターンの最大化」のためには、利回りよりも、建物価格をどれだけ勝ち取れるか、が重要になるケースが多いです。
物件価格のうち、建物価格は減価償却の対象となります。特に、耐用年数経過後の木造物件は4年で償却をとれる特徴があります。そのため、給与所得の高い方には、①築古の木造を②できるだけ建物価格を高く引き渡すことが、投資リターンの最大化につながります。
その他、購入主体を個人か法人のどちらにするか等、スキーム上検討すべき項目は多々ありますが、個別性が高く、文面でお伝えするのは難しいですね。。
いずれにしましても、これらは、物件を買った後に気がついても手遅れです。
収益物件を仲介するのであれば、上記点くらいは事前に投資家にアドバイスすべきと思いますが、私自身、投資家として「一度も」そのような知識を有する仲介会社に出会ったことがありません。
おそらく、自分が投資家の立場に立ったことがないから理解できていないのだと思いますが。。
不動産は、人生でおそらく1番高い買い物という方が多いと思います。しっかりと仕組みを理解いただいた上で、物件を購入いただければと思います。
みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。
※無料コンサルティングについて※
弊社では、毎日1-3名限定で面談を行っております。
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マーブル 髙野
