売買仲介業者の差別化ポイント ②事業計画の作成

こんにちは、マーブルの高野です。

本日は、他社と弊社との違い②事業計画の作成についてご説明させていただきます。

同じ不動産でも、収益物件と居住用の分譲マンション等では、購入時に確認するべき点は全く異なります。

端的に言えば、収益物件の場合は「投資商品」として、その物件の収益力を確かめてから購入する必要があります。

一方、私が収益物件を購入する際に過去に出会った業者は、ほぼ「マイソク(物件概要)とレントロール」のみで、物件を販売している業者ばかりでした。

 

たまに事業計画がでてくる場合でも、例えば私個人で物件購入を検討した際に、業者から出された事業計画はこれでした!

 

収支

 

「・・・・。」

 

突っ込みどころ満載です。

まずランニングコストの内訳が不明ですし、今後の大規模修繕の費用も入っておりません。差引収益なるものは、おそらく税引き前利益と思われますが、減価償却や税金を考慮しておらず実際の手残り資金でもないため、足し合わせることに何の意味があるのか全く分かりません。また、売却価格についても、何も触れらていません。。

 

みなさんはこの計画で、場合によっては億を超えるような、高額な買い物の意思決定はできますか

もちろん、投資経験が豊富で、自分自身でビジネスプランが作成できるというのであれば、問題ないのかもしれません。

しかし、これは一例ですが、収益物件は構造によって付属する設備が異なり、固都税含めたランニングコストは「木造」と「RC」等の構造で全く異なります。

表面利回りが同じ物件でも、OPEX比率(経費率)は、場合により20%程も変わってくるものです。つまり、構造が違うだけで、マイソク上同じ利回りにもかかわらず、利益率が20%も異なるのです。

業者として収益物件を販売するのであれば、これらの点は最低限しっかりと説明すべきではないでしょうか。

 

ご参考までに、弊社で提供している事業計画の一部ページです。

前提条件:

購入者属性:年収2,500万円、個人購入

物件価格:1,850万円

物件状況:木造、築24年

借入金額:80%融資、借入15年

特にご確認いただきたいのが、支出の部分です。

物件にかかるOPEX(固定費、変動費)は、少なくともこの程度まではカバーする必要があると思います。

収益物件の費用はほとんどが予測しやすい固定費なので、積み上げでアイテムごとに整理していけば、NCFまでの算出は、そこまで難しくはないです。(この程度ですら、作らない業者・投資家さんが多いと思いますが。。)

ただ、重要なのはここからです。

個人で購入する場合、給与所得と不動産所得は総合課税の対象となり、合計所得に対し所得税+住民税がかかってきます。つまり、同じ物件を購入した場合でも、ご自身の給与所得水準によって、手残りのCFは異なってくるのです。

NCF以降は、個別性が高く情報量が多いため、詳細説明は割愛させていただきますが、

投資として収益物件を購入する以上、本来、個人にかかる税金のレベルまで理解した上で、投資判断をするべきと思います。

収益物件を仲介する以上、本来、この程度は仲介業者が数字で説明をするのが当然ではないでしょうか。少なくとも弊社ではそのように思っております。

この点、皆様がお付き合いされている業者はいかがでしょう。

しっかりと数字で理解してから投資をスタートさせたいとお考えの方は、ぜひ弊社まで相談にお越しください。

そこまで数は多くないですが、タイミングが良ければ未公開の物件を紹介できることもございます

みなさまの投資の一助になりましたら幸いです。

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マーブル 髙野